空き家等対策の推進と住宅問題について

答弁　町長 小野信次

空き家等対策の推進と住宅問題の御質問につきましては、関連がありますので一括してお答えいたします。国が５年ごとに行っている住宅・土地統計調査によりますと、平成２５年の調査では、全国の空き家数は約８１９万５,６００戸、住宅総数に対する空き家率は１３.５％、北海道では空き家数が約３８万８,２００戸、空き家率が１４.１％、本町では空き家数が約２,４７０戸、空き家率が１１.８％となっており、空き家数、空き家率とも調査年ごとに増加しております。本町では、２７年度に町内会に対して空き家物件を調査するとともに、２８年度には、これらの情報に加え、水道の閉栓や住宅地図の情報をもとに町内全域を対象とした実態調査を行ったところでありますが、その結果、４６１戸の空き家を確認したところであります。なお、住宅・土地統計調査は国勢調査の調査区の一部を抽出して行うものであることや、アパートなど共同住宅についても調査対象に含めていることなどから、必ずしも実態を反映しておらず、町の調査結果とは異なっているところです。空家対策特措法に対する本町の取り組みといたしましては、２８年度に、土地家屋調査士、司法書士、建築士、不動産業者、社会福祉協議会などの学識経験者と公募委員を含めた１０名で構成する音更町空き家等対策協議会を設置し、空き家対策等について協議するとともに、本年度中には対策計画を策定することとしております。この計画は、空き家等の発生抑制、空き家等の有効活用、管理不適切な空き家等の解消の三つを基本方針としており、計画に基づく具体的な施策として、３０年度から、空き家を購入する際の補助制度と、空き家を解体する際の補助制度を創設することとしております。空き家購入に対する補助は、居住を目的に空き家を購入した場合に、５０万円を上限に購入費の３分の１を補助するもので、購入者が１８歳以下の子を扶養する子育て世帯、配偶者を得てから５年以内で、夫婦のいずれもが５０歳未満の新婚世帯等の場合には１０万円を、町外からの転入の場合はさらに１０万円を加算することとしており、空き家を活用して定住促進を図ろうとするものであります。また、空き家の解体に対する補助は、町がそのまま放置することが危険であると判定した老朽空き家について、５０万円を上限に解体費の５分の４を補助するものです。本来、所有者の責任において適切な管理がなされるべきでありますが、放置されることにより近隣に悪影響を及ぼすことも考えられることから、解体費の一部補助により、所有者による除却を促進しようとするものです。住宅対策として、情報提供については、２５年度から町のホームページに空き地・空き家バンクを開設し、これまでに３２件の空き家物件を登録し、このうち３０件が成約に至っております。現在、道の空き家バンクにも登録し、広く情報提供しております。また、２６年度から、公営住宅を補完する住宅として、一戸建てを含む民間賃貸住宅の空き家・空き室を子育て世帯向け賃貸住宅として町に登録し、子育て世帯が入居する際に、仲介手数料の一部と一定期間家賃の一部を補助する制度を実施しております。これまでに３３件が入居し、その後、住宅の取得や住み替えなどで９件が補助を終了し、現在は２４件に利用していただいております。一般社団法人移住・住みかえ支援機構が行っているマイホーム借り上げ制度は、５０歳以上のシニア世代が所有する住宅を機構が借り上げ、耐震診断や必要な改修工事をした上で、住宅を必要とする子育て世代などに定期借家として賃貸するものです。この制度は、子供が独立して、広い住宅を必要としなくなったり、除雪などの管理が負担と感じている高齢者が他の住宅に住み替えるなどの場合に、所有する住宅を機構が借り上げて転貸することにより、貸す側は安定した賃料収入が期待でき、借りる側は良質な住宅を安価に借りられることから、住宅ストックの有効活用やミスマッチの解消などに有効な制度であります。本町は、２７年度にマイホーム借り上げ制度取り扱い認定自治体として機構に登録し、ホームページで周知等に努めてまいりました。これまでに町内でのこの制度を活用した実績はありませんが、所有者に対してメリットなどを説明しながら制度の周知に努めてまいりたいと考えております。また、リバースモーゲージについては、自宅を担保した融資制度の一種で、住宅を売却することなく、住んだまま融資が受けられることから、老後の生活資金としたり、住宅のリフォームやサービス付き高齢者向け住宅などへ住み替える際の資金とすることができるものです。契約者が死亡したときに担保物件の住宅は売却されることから、空き家の発生を抑制するには有効ですが、評価額が下落した場合は相続人がその債務を負う可能性もあることから、制度が正しく理解されるよう情報提供に努めてまいります。全国的な少子高齢化の時代にあって空き家が増加することが予想される一方、持ち家志向も依然として強いことから、既成市街地の空き地や空き家を有効活用し、コンパクトな市街地を形成することにより、道路や上下水道などの社会資本を効率的に維持していくことがこれからの社会に求められております。また、住宅は使用しなくなると傷みが進み、雑草や庭木の繁茂、虫の発生など景観や衛生面のほか、防犯・防災面などさまざまな問題が生じます。こうした全国的な状況は本町においても今後顕在化してくることが見込まれることから、空家等対策計画の基本方針に基づいた各種施策を展開し、良好な住環境の維持に努めてまいりますので、御理解をいただきたいと存じます。以上、答弁とさせていただきます。休憩（午前１１時０８分）

答弁　建設水道部庁舎改修技術担当部長兼建築住宅課長 岩舘和昌

まず空き家の実態調査した段階で、これは平成２８年の実態調査でありますが、４６１戸の空き物件を確認しております。これらにつきまして、特措法によりまして所有者の情報を税の課税情報から、税の部分でなくて、その納税者の氏名ですとか住所ですとかいった税情報以外の所有者情報、それをもとに調べたところ、相続放棄等で所有者がわからなかったものというのが３件ございました。それから、この空き家の中で、空き家所有者に対しまして全てアンケート調査を実施したわけですけれども、全員からの回収というわけではございませんけれども、回答があった中から割合で申し上げますと、５年以上空き家になっているというお答えになった方が５０.８％、約半数以上が５年以上の空き家になっているというようなことでございます。

答弁　建設水道部庁舎改修技術担当部長兼建築住宅課長 岩舘和昌

先ほど申し上げました空き家の実態調査をした中で、外観からの目視点検によりまして、そのまま、または多少の修繕で利用が可能、それから、修繕することで利用が可能、あるいは倒壊等危険性は低いが使用は困難、それから、倒壊、建材等の飛散の可能性がありというような４段階での目視評価をさせていただきました。その中では、全体で２６件が倒壊、建材等の飛散の可能性があるということでの判断をさせていただいたところではあります。また、特定空き家という定義につきましては、ただ単純に傷んでいる、壊れているということだけではなく、近隣に影響を与える、迷惑をかける程度についても評価するというようなことになっておりまして、特定空き家の定義づけをする段階で、市街化区域にあるもの、あるいは都市計画区域外であっても駒場地区ですとかそういった住宅地区にあるもので、隣近所に迷惑をかける可能性があるものというのを第１前提として考えております。また、それに隣接するものについても特定空き家になるであろうという予測はされております。そんな中で、この２６件を中心に特定空き家に該当すると思われるものを抽出しております。その中では、１０件が今回特定空き家として認定しようというところで協議会と協議をしたところであります。

答弁　建設水道部庁舎改修技術担当部長兼建築住宅課長 岩舘和昌

空き家の管理が難しいというのは、アンケート調査の中でも答えていらっしゃる方が多くいらっしゃいます。その中で、町に寄附したいという御回答の方も何件かはございました。ただ、町でそれを寄附受けたという実績はございません。また、その寄附したいというような物件につきましては、先ほどの４段階の評価の中で使用が困難というような物件であったというようなところでございます。

答弁　建設水道部庁舎改修技術担当部長兼建築住宅課長 岩舘和昌

空家対策特別措置法、法律によりまして全国的に空き家に対する対策の計画あるいは措置について規定されております。この特別措置法ができる前からいろいろな自治体で、空き家の適正管理に関する条例ですとか危険な空き家に対する適切管理な条例ですとか、いろんな名前での条例制定されているところはございます。本町におきましては、今回のこの法に基づきまして施策を進めていくというようなことを考えておりますので、特別条例を定めるというところでは考えていないところでございます。

答弁　建設水道部庁舎改修技術担当部長兼建築住宅課長 岩舘和昌

この空き家等対策計画につきましては条例ではございません。これにつきましては、去年の１２月からことしの１月２４日まででしたか、パブリックコメントにかけまして広く町民からの意見を聞いたところでありまして、その後、空き家等対策協議会においてこの計画を承認されましたので、本年度中にということでありますが、この素案の内容でほぼ決まるというところでございます。

答弁　建設水道部庁舎改修技術担当部長兼建築住宅課長 岩舘和昌

空家対策特別措置法の中で、町の権限として調査をすることができるということにはなっておりますが、全て中まで入って立ち入り調査をできるということではございません。これにつきましては、先ほどの特定空き家に該当する、あるいは該当するであろうと思われるような危険な空き家については調査をする権限を与えられております。この場合も所有者の承諾を得てというのが一つの前提となっておりますので、全てが空き家の調査をできるということではないということでございます。

答弁　建設水道部庁舎改修技術担当部長兼建築住宅課長 岩舘和昌

所有者が亡くなって空き家になって、それを管理する者が、相続人が管理できないというようなことになった場合には、いろいろ考えられるのは、あくまでも所有者という位置づけであれば、管理はしなければならないという義務は負います。例えば、その住宅で屋根が飛んで、あるいは壁が飛んでということで他人に危害を及ぼしたとなれば損害賠償は免れないということになろうかと思います。ですから、まずは、その管理するかどうかというよりも、管理しなければならない立場にあるということは御理解いただきたいと思います。また、相続放棄によってというようなお話もございました。相続放棄によって放棄された財産は、その時点から相続放棄した人が管理しなくていいということではないようであります。これにつきましては、いろんな裁判例だとかもございますけれども、相続財産管理人制度がございまして、相続財産管理人が選任されるまでの間は、相続放棄された方がその時点までは適切な管理をしなければならない義務を負うというところもあるようであります。そういった意味で、相続財産管理人、相続放棄をした物件なんかに関しましては、債権者ですか、その財産を、お持ちの物件を処分するなり何なりをした上で、最終的には相続財産管理人がその財産を処分して、例えばそこの固定資産税ですとかいろいろな債務があった場合にはそれを精算していただくというようなこと、そして最終的には国庫に帰属というようなことになりますので、町がそれを全て引き受けるということではございません。

答弁　建設水道部庁舎改修技術担当部長兼建築住宅課長 岩舘和昌

まず先ほどの答弁の中で、もうちょっとつけ加えさせていただきますと、その空き家を解体したいと。相続放棄した方、相続放棄といいますか相続を受けた方が解体したいといった場合には、その解体費に対する補助につきましては今回新しい制度で使えるのかなということであります。それから、本当にそういったことをしないで、残ってしまう物件がこれから多くなるんじゃないだろうかというような御懸念かなというふうに思いますけれども、法の中では、略式代執行などの制度で町が解体、除却までをするということはできることになっております。そのときには、本来は原因者負担になる費用については請求するわけですけれども、それが回収できないということも考えられるわけでして、これが税金を使っての対策でありますので、個人の財産をどこまで町の税金を使いながら対策していくかというところについては、慎重に考えていかなければならないというところでございます。

答弁　建設水道部庁舎改修技術担当部長兼建築住宅課長 岩舘和昌

この対策計画の基本方針、その３つの基本方針と先ほど答弁の中で申し上げましたけれども、まず、空き家にならないことというのが一つであります。空き家にならないようなことを考えていただきたいというようなことで、空き家等の発生抑制、これにつきましては所有者の意識の醸成というのも必要だと思います。空き家にすることによって、周りに迷惑かけるばかりか、何か事故があったときには重大な賠償を負うような、そういったこともございますので、空き家の所有者としての意識の醸成が必要だろうというところ、それから、空き家を発生させないためにというようなことで考えますと、今私どもでやっております施策の中では、やさしい住宅改修工事ですとか、改修することによって使える住宅として使っていただきたいというところ、それから、空き家の有効活用というところでいけば、空き家バンクの活用ですとか、それから、今回新たに制度を設けます空き家の購入に対する助成ですとか、そういったことでの空き家をこれから多くさせないといいますか、空き家をふやさない方策を考えていきたいというところであります。それから、管理不適切な空き家の解消というところでいけば、先ほどの空き家の解体に対する補助というところも考えているわけでありまして、そういったことを進めながらやっていきたいというところであります。ただ、今後空き家がふえるであろうという御指摘であります。確かに少子高齢化の時代で、今まで順調に住宅建設が進んできた中で、人口が減ってきたら住宅が余るというのは社会構造的に見えてきていることなのかなというところでありまして、今言ったような施策をいろいろ展開していきながら空き家とならないような方策をとっていきたいというところでございます。

答弁　建設水道部庁舎改修技術担当部長兼建築住宅課長 岩舘和昌

空き家をふやさないという施策につきましては、先ほど申し上げました、まずは空き家とさせないようなための改修工事をすることによって今後使える住宅にしていこうというのが一つ、それから、空き家を有効活用しようということでありますので、その有効活用に対する助成ということで購入費に対する助成、それから、今やっている施策としては、答弁の中で申し上げました子育て世帯向けの住宅に対する家賃補助というような制度もやっているわけでございます。また、ふやさないといいながらも、空き家になって危険を及ぼすようなものについては解体についても補助を出すというようなことについても計画しております。

答弁　建設水道部庁舎改修技術担当部長兼建築住宅課長 岩舘和昌

まずそのＰＲの仕方というようなことかと思いますけれども、まず今町でやっておりますのは広報紙、それから空き家バンクにつきましてはホームページ上での公開、これが今答弁の中でも申し上げましたように北海道空き家バンクにも連携していまして、移住、定住をしたいというようなことで北海道のホームページから入ってきたときに音更町にもたどり着けるようなというような、そんなこともやっております。あと空き家の情報についてＰＲするというところで考えられますのは、町内あるいは管内の不動産業者にお願いして、音更町の空き家バンクへの登録、あるいはその登録された物件の紹介というのをやっていただくことは協力願いたいというふうに考えておりますけれども、テレビを使ったりですとか違うメディアを使ってというところは今の段階では考えていないところでございます。

答弁　建設水道部庁舎改修技術担当部長兼建築住宅課長 岩舘和昌

このマイホーム借り上げ制度につきましては、移住・住みかえ支援機構、ここが管理しているといいますか運営している事業でございます。これにつきましては、重堂議員おっしゃいましたように、高齢者の方が、高齢者といいましても制度上は５０歳以上の方というところでございますけれども、今まで広い住宅を、子育て世帯やっていたときには広い住宅を必要としていたけれども、高齢者住宅に移ったりしてその住宅を使わなくなるというようなときに、機構に借り上げてもらって、機構が住宅を必要としている世帯に賃貸するというような制度であります。それが子育て世代が借りるようなことになりますと、広い住宅を必要としている方が住宅を使えるということで、空き家にせずに住宅を使っていくことができるというようなことで、非常にいい制度だというふうに考えているところでございます。これにつきましては、答弁の中で音更町での実績はないというところでお答えしたところでございますけれども、実はこの制度、平成１８年からの制度でありまして、北海道の中でも、道内でも今現在１９件の利用にとどまっております。その１９件につきましても、札幌１５件、恵庭２件、北広島２件など札幌周辺に固まっているというようなことで、制度はありますけれども、実績としてはなかなか上がっていないというようなところであります。これにつきましては、制度上の問題といいますか、古い住宅を貸そうとしたときには、耐震診断をした上で必要な耐震改修工事までを行わなければならないというのが一つございます。これが昭和５６年以降の比較的新しい住宅であればそれは必要ないということになりますけれども、そういったことで、一般に貸すときよりも所有者側に一時的に費用負担が出るというようなこと、それから、機構が貸し出すときに、一般に貸し出す、子育て世代などに貸し出すときには安い家賃でというのも一つの条件になっておりまして、一般の不動産流通よりも若干安いというようなことがございます。そんなことから、所有者側で耐震改修などの費用負担をしながら、また、一般に貸すよりもちょっと安い家賃でというようなことになったときに制度が進んでいっていないというのが実態でないのかなというところでございます。ただ、これが、昭和５６年以前の建物が今後はだんだん減ってくるというようなことになってきますと、中古物件の流通というようなことでいきますと今後は期待できる制度なのではないのかなというところでございます。また、今回の住宅購入に対する補助につきましては、空き家となっているものについて購入した場合に補助を出しますと。定住するための購入であれば補助を出しますというようなことでありますので、条件としては、空き家になってあしたから補助を出す住宅にはなりませんけれども、中古物件を購入するというきっかけにはなるのかなというふうに思いますので、この４月から制度化する予定であります空き家購入に対する補助について、中古物件の流通に有効な施策なんだろうなというふうに考えているところでございます。

答弁　建設水道部庁舎改修技術担当部長兼建築住宅課長 岩舘和昌

リバースモーゲージにつきましては、金融機関で扱っております金融商品でありまして、大手銀行、みずほ、三菱ＵＦＪだとか大手銀行で扱っていることが多い制度であります。その大手銀行で扱っているのは、取り扱い地域を関東、東京ですとか千葉、埼玉など関東近郊、あるいは大阪、名古屋、その大都市にある住宅を担保にして資金を借りるというのが制度となっております。また、道内で扱っている銀行も数社ございます。私調べた中では二つわかったところでありますけれども、こちらも制度としては、先ほどの移住・住みかえ支援機構で住宅を貸している方が、その住宅を担保として資金を借り入れると。そのときに、返済を支援機構から入ってくる賃料で賄うというようなことで、住宅を貸していながら融資も受けられて、返済もそこでできるというような、そんな流れをつくっているところもございます。また、もう１個につきましては、住宅を担保として、評価額の５０％から６０％を担保として、その評価額の５０％から６０％を資金を借り入れて生活費あるいは住宅の改修費、いろいろなものに充てられるというような制度でありますけれども、こちらにつきましても道内での実績がほとんどないといいますか、聞いたところでは１０件程度というようなところで、制度としてはなかなか進んでいないというようなところでございます。答弁の中でも申し上げましたとおり、この制度自体はいい制度だとは思うんですけれども、担保にしている物件を売却して最終的に返済に充てるというところでありますけれども、担保物件が評価額が下がったりというようなことで返済に充てられない部分については相続人に債務を負うことになるというようなこともございますので、それが適切な情報提供していきながら制度の説明をしていきたいというように考えているところです。

答弁　町長 小野信次

重堂議員のこの一般質問、我が町が新年度から取り組もうと。むしろ、邪魔者という言葉じゃなくて、それはあくまでも皆さん方の持っている財産でありますから。しかし、それを将来に向けて、４万５千のこの住みよい町の中で、それをしっかりとした積極的な姿勢という中で、これだけの新年度に対する逆に言ったら町からの提示をさせていただいておりますし、この中で、事後、今まで常任委員会の中でも言ってみれば提示をさせていただきました。また、予算委員会等でもこういったお話が深まるとは思いますけれども、まずは積極的な物の考え方の中で、積極策として、いかに使える住宅に変えていくのかと。重堂議員が御心配しているように、邪魔な扱い方をするのならこれまで手を打たなくてもいいわけで。しっかりとした所有者がいるわけですから。しかし、そのことだけ言っていたのでは改革ができないという中で、やはりこの空き家を一つの財産として、個々人がお持ちになっているものにどう手助けができるのかと。あえて、先ほども重堂議員からもお話がありましたが、この中で、所有者の有無にかかっては不明な件数も３件ほどあると言いますけれども、しかし、やはり今後にあって、そういったこともしっかりと調査をしている中でこの数字が出てきておりますし、我々も前向きにこの町を、そしてまた何といいましても、今重堂議員からもお話がありましたように、高齢者の皆さん方、そして子育て世代の皆さん方、こういった人たちにもしっかりとそのことを生かしてもらおうと。それと、一番最後の質問と言われましたけれども、リバースモーゲージと。これ、重堂議員も多分テレビで。あれだけ宣伝しているわけですから。しかし、これを町がどう取り組むのかというのは、これはまた別な問題でありまして、今後にあっては一つの、それぞれが所有する財産をしっかり生かしていかないと、そしてまた、我が町では４万５千にするために柳町団地から始まって団地造成もしてきたわけですから。そういう中で、田舎にある住宅も町中にある自宅も、それぞれの生活環境の中で十分子育てあるいは老後に生かされる環境を整えていくということで新年度からのこのスタートになっておりますので、どうか御理解のほどと、また、今いただきました御提案に関しても十分生かせるものは生かしていきますし、またこれからも御助言いただければありがたいなというふうに思っております。ありがとうございました。