音更町議会 平成28年第3回定例会 2016年9月15日
公営住宅のあり方について
2016年9月15日、音更町議会の一般質問で、堀江美夫議員が「公営住宅のあり方について」質問し、町長 寺山憲二、建設水道部長 恩田惣次、建設水道部次長 建築住宅担当、企画財政部長 傳法伸也が答弁しました。
- 質問者
- 堀江美夫 議員
- 答弁者
- 町長 寺山憲二、建設水道部長 恩田惣次、建設水道部次長 建築住宅担当、企画財政部長 傳法伸也
議事録から機械で取り出したものです。正しくは会議録でお確かめください。
件名は、議員が最初の質問で述べた言葉から取ったものです。
質問 5番 堀江美夫
通告に従いまして、公営住宅のあり方について一般質問をいたします。音更町公営住宅等長寿命化計画の見直し計画が平成２８年３月版として示されました。平成２３年８月の当初計画を諸般の住宅、住環境について比較検討され、見直しを図られたものと考えます。新計画では、梢団地の完成後、十勝川温泉団地の建て替え予定から当面維持管理となり、今後の建て替え計画は２２８戸から２２０戸にする等など若干の変更になっておりますが、大きな変更にはなっておりません。第５期総合計画の後期分を見ましても、第２章第３節の快適な生活基盤の施策、維持管理の文言も平成２３年３月の当初の総合計画と同じで、一切変わっておりません。しかも平成２３年以降、とりわけ直近の２７年ころから人口減少の話題が取りざたされており、北海道の人口ビジョンの素案には、現在の道内人口５４０万人から、２０４０年には４５０から４６０万になると明記されております。本町でも２０１０年の４万５,６００人をピークに減り続けております。人口目標を本町では、２０４０年には２０１０年の国勢調査比１.６％増の４万５,８１４人を目標値と定めているようですが、国が目標とする高い出生率を根拠に試算されていると思われ、現実的ではないと考えます。人口減が見込まれる中、これを余り想定しないであろう時期に計画されたこの計画には一考を要するものと思います。私は、かねがね、公営住宅は民間で建てたものを借り上げて利用することが町にとっても入居者にとっても有効であると考えております。以前にも一般質問で少しずつ問いかけてまいりましたが、人口減が確実と想定される上で、これからの公営住宅のあり方について種々検討の必要があると思います。そこで、総合計画の中の公営住宅の整備、維持管理の項では、「民間活力を活用した買い取り・借り上げ公営住宅制度の活用を図ります。」とあり、公営住宅等長寿命化計画の財政面での実現性の中に、「民間共同住宅とも連携した住宅供給」とうたっておりますが、顕著にこの考えが実践されているとは思えません。現在までの民間活用の実績と、今後の民間活用の計画をどのように具体的に考えられているのかを伺いたいと思います。
答弁 町長 寺山憲二（町長は2016年12月まで）
公営住宅のあり方についての御質問にお答えいたします。公営住宅等長寿命化計画は、公営住宅の状況を把握した上で、団地別、住棟別に修繕、改善、建て替えなどの活用方針を定め、長期的な視点、予防的な観点からの長寿命化と更新コストの縮減を図ることを目的として、平成２３年度から３２年度までの１０年間を計画期間、その後４２年度までを構想期間としております。今回の計画見直しは、中間年である平成２７年度に、前期の進捗状況の検証及び社会経済情勢に対応するため、後期の必要な見直しを行ったものであります。当初は、鈴蘭、梢団地の建て替えに続き、老朽化している十勝川温泉団地の建て替えに着手する計画でありましたが、平成２６年１月に十勝川温泉団地の入居者全戸の意向調査を行ったところ、世帯主の平均年齢も７７歳と高齢であることなどから現状のまま住み続けたいと希望する方が多かったこと、また、温泉地区には学校や店舗などの利便施設がなく、建て替えをした場合の新規の入居希望が見込めないことなどから、当初の建て替え方針を見直し、現入居者の入居中は維持管理を続け、退去後は用途廃止することといたしました。御質問の現在までの民間住宅の活用実績につきましては、平成１３年度及び１４年度に六新団地２棟２４戸を買い取り事業により整備しているほか、２６年度からは空き家、空き室を子育て世帯向け民間賃貸住宅家賃補助事業により、公営住宅を補完する住宅として、昨年度までに１５戸、本年度もこれまでに５戸を活用しております。公営住宅の整備手法には、町が直接建設するほか、民間が建設したものを買い取る方式、借り上げる方式などがあります。借り上げ方式の場合、建築時の負担は直接建設に比べて小さくなる一方、借り上げ期間を２０年とした場合の累積収支では負担が大きくなります。中心市街地等に公営住宅を整備して人口誘導を図ろうとする場合、適当な用地がなければ借り上げ方式を検討すべきと考えますが、建設用地があり、長期間にわたって住宅を管理する場合には、直接建設や買い取り方式により整備したほうが有利であるものと考えております。今後、建て替えを予定している柳町、緑陽台団地につきましては、設計から建設まで一括して民間の提案を受け、民間が整備した住宅を町が買い取る方式を想定し、長寿命化計画にも位置づけており、小学生が減少している緑陽台地区は、公営住宅の建て替えにより生じる余剰地を一般宅地として売却し、子育て世帯を呼び込む施策についても検討してまいります。御質問の今後の民間活用の計画につきましては、先般の報道によりますと、国は、来年度以降の施策として、民間の空き家や空き室を活用し、住宅確保が困難な高齢者や子育て世帯に貸す仕組みを制度化するとのことであります。制度の趣旨としては、一定の広さや耐震性がある空き家を所有者が町に登録し、一般よりも安い家賃で賃貸することを想定しており、登録する住宅の耐震化やバリアフリー化の改修費用に対する補助や家賃の補助についても検討しているとのことであります。公営住宅は住宅施策のセーフティーネットとしての役割を担っており、一定戸数は町が管理しなければならないものと考えますが、御指摘のとおり、民間住宅に空きがある現状で、これを活用した公営住宅の補完は有効な施策であろうと存じます。今後、制度の具体的な内容や基準等が示された際には、本町での活用についても検討してまいりたいと考えております。いずれにいたしましても、不動産業などの民業を圧迫しないことも考慮しながら官民一体となった住宅施策の展開について研究してまいりたいと考えておりますので、御理解をいただきたいと存じます。以上、答弁とさせていただきます。
再質問 5番 堀江美夫
再質問をさせていただきます。答弁いただきました。以前の状況から比べますと、初めてわかったわけですが、建て替えを予定している柳町、緑陽台団地については設計から建設まで一括して民間の提案を受け、民間が整備した住宅を町を買い取る方式と想定してということで、後で具体的なことは聞きますが、私が以前から公営住宅にこだわっておるのは、過去にも待機者が１００人以上続いているとか、あるいは固定資産税の減収が予想されるというときに質問をさせていただきました。今回見直しの計画を見せていただいた中では、こんなに、柳町なんかの建て替えというのも、わずか２０戸は民間にということで書いてありましたが、この辺がどのぐらい民間に委託するというか提案されるのか、その辺のことをまず伺いたいと思います。
答弁 建設水道部長 恩田惣次（建設水道部長は2017年3月まで）
長寿命化計画の中で民間の買い取りが２４戸ということでお示ししているわけでございますけれども、この戸数につきましては今後いろいろと見直しもされていくということになるとは思いますけれども、戸数については今のところお知らせできるような状況にはないというところでございます。以上でございます。
再質問 5番 堀江美夫
順次民活建て替えということで柳町は何か２４棟というの、これは私が新築、建て替えする２２０棟にこの２４は計算には入れておりません。ですから、これはこれとしていいことだと理解しております。それで、なぜこのようにいわゆる公営住宅にこだわるのかといいますと、過去、鈴蘭団地の工事費が、ＲＣの鉄筋コンクリートづくりで１戸当たり１,８１８万かかっています。梢団地の木造で約１,６２９万円かかっています。平均、平均とっていいのかどうかわかりませんが、おおよそ１戸当たり１,７００万円とします。２９年度以降４２年までの計画で２２０戸の新築です。これを１４年間かけてやりますと年額３億を切る、２億９千万ぐらいという数字で、平均とはならないと思いますが、平均するとそういうことになります。それで、本町の一般会計の予算２００億から比べますと余り大きな額には感じないんですが、これからの公営住宅事業は、これ、計算しますと１,７００万で２２０戸ですと、約４０億円の大事業だと私は考えます。それこそ庁舎を新築するぐらいの大事業と考えますが、町としてはどうでしょう。どう捉えておりますか。見解を伺います。
答弁 建設水道部長 恩田惣次（建設水道部長は2017年3月まで）
今後の公営住宅の建て替えに必要となる事業費４０億円という、相当な金額ということで我々も受けとめておりますけれども、この公営住宅の建て替え事業で国からの交付金、これが今４５％、それと、あと残りは起債という形になりますけれども、そういった財源もありますのでそういった計画というふうになっているところでございます。以上でございます。
再質問 5番 堀江美夫
起債を起こすとかいわゆる国からの補助があるとかということを申し上げますけれども、私の感性では補助金もこれ国の税金ですし、起債すれば金利もかかるということで、いつも、道税、国税、で、町税がこれだけだからいいんじゃないかというような感覚でおりますけれども、住民はほとんど、国税がどうのこうのじゃなくて、税金という捉え方でおります。ですから、そこで借りるからそんなに負担はないというような考え方は、これからは改めていただきたいと思います。今回の台風で大きな災害を受けました。復興にかける予算も相当なものと思います。今後、既存の道路や橋、当然水道などのインフラの整備の更新にたくさんの事業費がかかると思うんですが、以前にも、インフラの整備に使うためにも、公営住宅にかかる分をそちらに回すべきだと申し上げてきましたが、答弁では、ＰＦＩで対応すればよいとのことでした。２００１年以降、道内の事業で１７件程度のＰＦＩを採用していることがあるんですが、余り数はないと思います。近々でいけば、帯広市の総合体育館が建設をＰＦＩで行うと聞きました。その程度で、現実的ではないと思いますが、その辺はどう考えますか。
答弁 建設水道部長 恩田惣次（建設水道部長は2017年3月まで）
この見直し計画の中でもＰＦＩ事業については比較検討をさせていただいておりまして、実際にＰＦＩ事業でやるとして、それに参加するというか手を挙げてくれる業者さんがいるかどうかというような課題もございます。そんな中で、買い取りあるいは借り上げ、ＰＦＩ型の借り上げといった中の収支の比較をした結果、買い取りが我々としては有利であるというふうに試算いたしましてこういう計画ということになってございます。以上でございます。
再質問 5番 堀江美夫
一応、私が公営住宅を民間でやるべきと一方的に申し上げておるのですが、根拠も議論しなければいけないと思うんですが、まず、以前にいただいた音更町における公共賃貸のシミュレーションの結果の概要ですが、これによりますと、７０年の累積で直接建設したほうが有利ということで、公で、町で進めるという以前のお答えでした。そこで伺いますが、鈴蘭団地や梢団地ですが、じゃ何年使用して建て替えをしましたか。公がよいとする７０年は経過していないはずですが、それなのに建て替えた理由をお答えいただきたいと思います。
答弁 建設水道部次長 建築住宅担当
兼建築住宅課長（岩舘和昌君）以前の御質問のときにお示しした資料かと思いますけれども、これにつきましては借り上げと直接建設を比較したといったときの資料でございます。その中で、借上料を算定するに当たりまして内部収益率を１％として想定した場合であっても、６０年程度の長期間でなければ直接建設との収支が合わないというようなことで、民間のもうけを度外視したといいますか、もうけを考えて内部収益率を上げるような形にしますと借上料が高くついて、長期間では借上料のほうが負担が大きくなるというような試算でございます。また、鈴蘭団地、梢団地につきましては、もともと建っておりましたのが木造住宅、あるいはブロック造の簡易耐火平屋建てというようなことで、建築後４０年前後での建て替えとなっております。これにつきましては耐用年数を経過、あるいは老朽化が著しいというようなことでございます。以上でございます。
再質問 5番 堀江美夫
要するにこのシミュレーション自体はきっと現実的には無理な話だと私は捉えます。それで、このシミュレーションの中に別の捉え方があります。こう提言されています。預金における金利はまだ低水準であることから、自己資金比率が高くても実施したい、または、資産保全を目的として多くの利回りを求めない事業者がいる場合、借り上げも選択肢となるとも考えられるというふうにうたっております。だから、借り上げもぜひということでこの提言の中にもうたっていると思います。町が借り上げるとすれば、金融機関はまず問題なく融資をしてくれると思います。融資先の少ない金融機関ですから、その辺のことを金融機関の知人に話したら、ぜひ利用したいというのが実態です。また、とてつもなく今低金利ですから、事業者を募れば相応の方はいると私は思います。嫌な言い方かもしれませんが、町が借り上げをしてくれれば、かなり利回りのよい投資にもなると思います。事業者も金融機関にとってもよい条件になると思います。その２者だけが都合いいわけでなく、これは町にとってもいいことだと私は思います。税制面のメリットですけれども、固定資産税が入ります。さきにおおよそ試算してもらいました。木造だと１戸当たり約５万円、ＲＣだと約１０万円になります。平成４２年度の最終計画年次で２０戸分が完成して、当然減額とかになってくる、評価の見直しで減るとは思いますが、単純計算すると、その時点で１,１００万円が毎年入るということになります。ですから、公が建設した場合一切税収にならない分を一般事業者がやれば入るということで、町にとってもいいことだと思います。私の、一方的に話していますから、問題あればお示しくださればいいんですが、税制面では、北海道には不動産取得税あるいは事業税が入るでしょうし、事業者として利益が見込まれれば国は所得税が入ります。町は当然その所得に見合った住民税が入ることになります。管理面でも、事業者は管理を委託し、管理会社がそれを果たすので、町の公営住宅の担当者が走り回るようなことも少なくなり、負担軽減になると思います。この辺がメリットとありますが、町はどう捉えますか。
答弁 建設水道部長 恩田惣次（建設水道部長は2017年3月まで）
今、その借り上げ方式によって例えば我々の職員の事務軽減、どれくらい図られるのかというようなことかなというふうに思います。それで、民間住宅を借り上げまして公営住宅として管理する場合、借り上げの契約の方法、これによって変わってはきますけれども、一般的には建物そのものの維持補修に係る経費、これは貸主の負担となると。町は入退去時の修繕、これらをすることになります。入居者の選考あるいは家賃の徴収、収入の申告に基づく家賃の決定というのは町が行うということになりますので、管理事務に係る経費はそれほど変わらないのかなというふうに考えております。管理まで民間が行って、町はその家賃補助をするといった場合につきましては、入居者の対応、修繕などで事務の削減が期待できるというふうな考え方でございます。公営住宅につきましては、自力で住宅を手当てすることが困難な低所得者あるいは高齢者に対しての、地方自治体が低廉な家賃で提供するということでございますので、答弁でも申しましたように、住宅のセーフティーネットとして町が行う事業でございます。このうち、賃貸住宅の建設・管理部門を民間に委ね、町は低廉な家賃で入居できるような施設をとることにより官民一体となった住宅施策を進めることができるというふうな考え方も認識しているところでございます。以上でございます。
再質問 5番 堀江美夫
おっしゃることはわかりますが、それでも職員の業務が、負担が減るということは間違いないと思います。帯広市でも借り上げを実際やっています。でも、これは管理会社がきちっと管理しております。ですから、今の答弁が本当にそれに当たるのかなというのはちょっと疑問を感じます。帯広で相当数の借り上げ住宅をやっておりますが、いろんな管理会社がかかわっておるようですが、その辺はどこか違いがあるのかというのは、ちょっと疑問を感じるところであります。申し上げてきましたが、民間でやることで一番の、最大のメリットは公営住宅の維持管理です。先日、総務文教委員会で示された音更町公共施設等総合管理計画、概要ですが、示されましたが、公共施設の老朽化による維持管理費用が莫大となり、町民の負担が大きくなる旨を資料をいただきました。私の知るところでは、公共施設の維持管理費用は５０年で建設費の倍になるということを承知しておるわけなんですが、この公営住宅も当然そのくらいになると思いますので、民間借り上げしておけば、この維持管理費についてはオーナーが持つべきものですので、大げさかもしれませんが、４０億円の負担は将来なくなるんでないかと。最大のメリットを考えられると思うんですが、町の見解を伺います。
答弁 建設水道部長 恩田惣次（建設水道部長は2017年3月まで）
今、議員おっしゃられたような、そういったメリットみたいなものは我々も理解できるところでございますが、ただ、借り上げ方式をとった場合には借上料というのが発生いたしますので、そこら辺がかなり高額になってくるというところで、そこら辺との比較みたいなことにはなってくるのかなというふうには考えてございます。以上でございます。
再質問 5番 堀江美夫
借上料を払うという反面家賃も入るということですから、それはどうなんでしょう、答弁として。
答弁 建設水道部長 恩田惣次（建設水道部長は2017年3月まで）
申しわけございません、ちょっと答弁が足りなかったです。借上料の中にそういった長期的な修繕料、こういったものも見込まれるということになりますので、そういったところの比較ということになるのかなというふうに思います。以上でございます。
再質問 5番 堀江美夫
借上料の中に修繕費を見込むんですか。普通そんなことは民間の感覚では、建てた人が負担するので、その分を借上料に含めるというのはちょっと理解できないんですが、実際はそうなんですか、行政がやる場合。
答弁 建設水道部次長 建築住宅担当
兼建築住宅課長（岩舘和昌君）公営住宅借り上げ事業につきまして、借上料の算定に当たりましては民間との協定というのが第一なんですけれども、その協定に当たりましては、民間でもその事業が成り立つようにというようなことでありまして、町としては空き家のリスクも含めた形での借上料の設定をいたしますし、民間といたしましても事業が成り立つようにというようなことで、長期的な修繕計画に基づいた修繕費用なんかも借上料の算定の中に含まれるというようなことで考えております。
再質問 5番 堀江美夫
知識不足だと私、私がそうなのかもしれませんが、全戸を一括して借り上げるという形じゃないんですか。その家賃の入らない分も借り上げた場合、町には入らないということですか。いや、オーナーのほうにはその分は引かれて計算するということになるんでしょうか。
答弁 建設水道部次長 建築住宅担当
兼建築住宅課長（岩舘和昌君）借り上げ方式にはいろんな方式がございます。まず、直接建設したものを借り上げるという方式に関しましては、１棟丸ごと借り上げるというのが一般的な借り上げ方式であります。また、そのほかにも、これは災害時などに採用されることではありますけれども、既存の住宅を一時的に借り上げるというような方式もございますので、民間に空きがある時代ではこういったことも検討する必要はあるのかなというふうには思います。借り上げを１棟ごとにやるのか部屋ごとにやるのかというのは、事業によってそれは選択することができるということでございます。
再質問 5番 堀江美夫
それなら１棟借り上げのほうが。私が今まで申し上げていることはそれの理屈で通りますし、その災害時というのの戸数って、一般借り入れの住宅というのは相当数少ないと思うんですが、その辺はどうですか。
答弁 建設水道部次長 建築住宅担当
兼建築住宅課長（岩舘和昌君）先ほど私が申し上げました災害時などに民間住宅を借り上げるというものにつきましては、公営住宅の戸数が今急遽必要になる、戸数を増する必要があるといった場合に適用されるようなものだと考えております。ですから、一般的な建設に伴う借り上げについては１棟ごとに借り上げるというのが原則だというふうに考えております。
再質問 5番 堀江美夫
緊急避難のためのというのであれば、今まで申し上げているのは一応新築、建て替えということでお話し申し上げていますから、当然既存の千戸近くある中の８００戸ぐらいは、その緊急避難にたえられるような住宅はあるんじゃないんでしょうか。
答弁 建設水道部次長 建築住宅担当
兼建築住宅課長（岩舘和昌君）今町で管理しておりますのは９７６戸だったと思いますけれども、その戸数につきましては今現在ほとんど入居中でございます。今１０戸ほど、今現在でいいますと１０戸ほど空きはございますけれども、それにつきましては入退去の間の修繕期間中であったり、あるいは、先ほど申しました十勝川温泉団地につきましては今後入居させない予定でありますので、そういったところの政策空き家ということで、災害時に緊急に入れるために確保している住宅というのはございません。休憩（午後 ０時００分）
再質問 5番 堀江美夫
先ほどの答弁ですけれども、この長寿命化計画の中にも住宅数、空き家の状況ということがあって、世帯数に対して音更町では現在１０４から１１３％のストックがあると書いてあります。ですから、避難住宅とかそういう点なんかはこのあいているところが借りることも可能なので、先ほどの答弁はどうなのかなというところはちょっと私は感じます。それで、それはここまでにしますけれども、いわゆる総文として、公共施設の総合管理計画の中で町民１人当たりこれだけこれからかかりますよとかということを申し述べているわけですけれども、片一方で、いっぱいこんなにかかるんだからぜひかからないように皆さんの御協力をいただきたいという文言と読み取るんですが、片一方でいわゆる維持管理費にかかる費用がある程度、結構莫大だと見込まれるんですが、この辺ある意味、いわゆる建設のほうの部署と総文のほうのとがちょっと整合性がないんですが、この辺はどう思いますか。
答弁 企画財政部長 傳法伸也（企画財政部長は2017年3月まで）
今お話しありました公共施設等総合管理計画でございますけれども、各担当のほうからいろんな資料、長寿命化の資料とかをいただいております。それをもとにしまして計画を立てるところなんですけれども、計画自体は、公営住宅とか学校施設とか、総体的な公共建築物に対しての今後の維持管理に対して計画を立てて、これだけ今のままで更新を続けていくとこれだけ費用がかかりますと。そういうものに関しての計画でございまして、それに対して維持補修、長寿命化をしていくとこれだけ軽減をしていくような形という形の計画でございますので、そのような御理解をしていただきたいと思います。以上でございます。
再質問 5番 堀江美夫
では、この公共施設というのは公営住宅は当たらないんですか。その辺伺います。
答弁 企画財政部長 傳法伸也（企画財政部長は2017年3月まで）
今、公共施設の中に公営住宅その他の公共建築物も含まれると。それと各インフラ、道路、下水道、水道全部含めた中での計画でございます。以上でございます。
再質問 5番 堀江美夫
ということは今まで申し上げてきたことは入っているんじゃないかと思いますけれども、この議論はここまでにしまして、ちょっと角度を変えて質問をさせていただきます。公営住宅のあり方ですが、入居希望の待機者が、ずっと１００名程度の方が数年来続いていると思いますが、何年ぐらい続いておりますか。
答弁 建設水道部長 恩田惣次（建設水道部長は2017年3月まで）
申し込み者に対する入居に至らなかった件数ということでございます。今私持っております資料によりますと、平成１７年からおおよそ１００件から百五、六十件の件数ということで、平成２７年につきましては１０８件というふうなことでございます。以上でございます。
再質問 5番 堀江美夫
そうしますと十何年間その辺の問題は解決されていないということになりますけれども、待機者の反応はどうなんですか。ずっと入れないんですけれどもということで、いろいろ苦情とかそういうのはないんでしょうか。
答弁 建設水道部長 恩田惣次（建設水道部長は2017年3月まで）
ただいま申し上げましたように、平成２７年度で、申し込みして入居に至らなかった方というのは１０８件でございまして、みんながみんなではございませんけれども、新しい団地にこの申し込みというのが集中してございまして、建築後例えば２０年以上経過した住宅というところに紹介をしてもなかなか入居に至らないと。そういったようなケースもございまして、特段、特別入居できなくてというような苦情等はないというふうに認識しております。以上でございます。
再質問 5番 堀江美夫
答弁そうなるであろうと思っておりました。本当にこれが続いていれば相当大きな問題になるであろうが、やっぱり新しいところに入りたいということの入居者の希望が多いと思うんです。質問の初めに、鈴蘭や梢の建築単価ですが、すごく高い。私でも入りたいぐらい立派な施設です。ですから当然そういう気持ちなのはわかりますけれども、さっきの話でいきますと、一戸建てに１,７００万とかになりますと、それこそ一戸建ての建物が、普通４ＬＤＫぐらいの建物が建つぐらいの予算です。ですから、当然そういう新しいところに入りたいというのが入居者の希望であって、本当に困窮しているとは思えないということだと思います。ということは、要するに行政単価がすごく、いつも思うんですが、高いんですけれども、これは町の公営住宅条例第３条の４で費用の縮減への配慮として、公営住宅及び共同施設の建設に当たっては、設計の標準化、合理的な工法を採用、規格化された資材の使用及び適切な耐久性の確保に努めることにより建設維持管理に要する費用の縮減に配慮しなければならないともうたっております。それで、この文言どおりに十分配慮されている単価なのか、ちょっと疑念があるんですが、この辺の御回答をいただきたいと思います。
答弁 建設水道部次長 建築住宅担当
兼建築住宅課長（岩舘和昌君）今、議員おっしゃられましたように、整備費、工事費の縮減につきましては常々考えて設計しているところではあります。また、それにつきましては標準的な設計を使ったり、あるいは規格品を使ったりというようなことでやっておりますけれども、公営住宅にありましては、国で示されております整備基準に基づいて設計するという大前提がございまして、その基準でいきますと、今民間で建てているよりも厳しい基準というのも中にはございます。公営住宅が、今までの歴史の中でいいますと、民間住宅の先導的な役割も一部担っていた場面もあります。そんなことから一部経費がかかっているというところは否めないところだと思います。また、公共工事として発注する上に当たりましては、決められた単価といいますか、ここでいいますと北海道単価を使い、また、決められた標準的な歩がかりを使ってということになりますので、民間でやっている単価とは、多少高いというところは否めないところだというふうに認識しております。
再質問 5番 堀江美夫
今のお言葉ですけれども、民間に先導する単価でということですけれども、これ、なかなか民間がそれに追随する形は現実的には厳しいと思うんです。だから常々、住民の貴重な浄財を使っているということでありますから、やっぱりその辺は、過去のいろいろな条件もあるでしょうけれども、その中で精査して、いろんな建物とかって仕様書、仕様があって、高いレベルと低いレベルとあると思うんですが、その辺のレベルを少し下げて建築に当たるべきだと思います。私、疑問に思うことがあるんですけれども、公営住宅は住宅が困窮する低額所得者に対して低廉な家賃を供給するものと先ほども言われましたが、私の感覚ですからちょっと失礼かもしれない。しかし、日本は資本主義の社会であって、いわゆる市場経済社会なんです。低額所得者というのは、失礼かもしれませんけれども、住民税は余り払われていないだろうし、もちろん固定資産税も払っていないと思います。希望者全員が新しい公営住宅に入れるわけではないし、入居の収入基準を少し超えた人は、低廉と言える家賃ではなくて、一般の民間のところへ入っているわけです。ですから、公住の１戸当たりの単価でいきますと、要は、家を建てた人は固定資産税は払う、住民税も払う、住宅ローンも払うと。今後のメンテナンスも本人が負担しなければならないんです。公住の方は、自分が壊さない限りはメンテナンスの費用はかかりません。家賃はともかく、そんな高い予算のものを、町の収入に反応しないものを、国の基準かどうかわかりませんが、なぜそんな高い単価で供給することが必要なのかと。この辺町はどう考えますか。あるいは、すごく不平等ではないかと私は思うんですけれども、どうでしょうか。
答弁 町長 寺山憲二（町長は2016年12月まで）
ちょっと私たちの考え方とは若干相入れない部分があろうかというふうに思います。公営住宅の入居は、住宅に困っている人、また、優先的に公営住宅に入っていただく方については困窮度の高い方を入れるというのが公営住宅の趣旨でございますので、所得が少ないから公営住宅のいいところに入れなくてもいいんじゃないかというような考え方は私たちは持ち合わせておりません。以上です。
再質問 5番 堀江美夫
町長の言われることもわかりますけれども、それは、私も極論を言っているかもしれませんけれども、でも平均的な感性としては、民間の感性としてはそう思うのが当然だと私は思います。その辺は相入れないかもしれませんけれども。その辺のことは当然少し配慮して、今までやっていた、今までの金額がこれだからこれで当たり前なのじゃないのかなという考えもないとは思えないので、その辺、もう少し精査していただいて、やっぱりお金を余りかけないで公営住宅の建築に当たってほしいと思います。これも民間でやれば。もちろんいろんな指針があって、チェックもあるんでしょうけれども、そういうふうな感覚で随分金額は変わってくると。そして、さっき申し上げたように維持管理費もかからないということから、ぜひ一生懸命検討していただきたいと思います。ちょっと愚問かもしれませんけれども、設計料についても伺います。ちょっと素人考えと思うかもしれませんけれども、公営住宅、鈴蘭団地なんかは２,９６１万円かかっています。公営住宅のプランというのはおおよそ似ているものが多いと思います。１期工事とか２期工事とかというふうになって発注されるんですが、同じような内容のものにその都度同じ設計料を払うのは、ちょっと申しわけありません、民間でずっと生きていましたから、その感覚でいくとおかしいんじゃないかな、そんな必要あるのかなと。民間は自分で稼いだものをいかに使うかということを考えながらやっています。だから、そういうことを考えるとちょっとこの辺は、民間の感性で申し上げますけれども、これは仕方のないことなんでしょうか。その辺をお示ししていただきたいと思います。
答弁 町長 寺山憲二（町長は2016年12月まで）
先ほどから部長、次長のほうから御答弁しておりますけれども、公営住宅のあるべき姿というんでしょうか、まず、隣の人、住んでいる方の生活音がしないこと、また、床下に音が響かないようにというような条件が付されているというような形からいけば、民間の住宅よりはどうしてもコスト高にならざるを得ないだろうというふうに思っています。それで、私どものほうとして、例えばメゾネット方式の住宅、１階と２階が一体となるような住宅を建てれば、子供さんたちが遊んだときに下の階の人に遠慮しなくてもいいんではないかというようなメゾネット住宅をつくったらどうだという提案をさせていただいております。民間にはそういう住宅もあろうかというふうに思いますが、町がつくるとなると、子育て世帯だけでなくて高齢者も入る可能性がある。じゃ、高齢者が今入るときに、バリアフリーの住宅をつくっているときに、わざわざ２階の住宅をつくるのかと、こういう論理もあります。そういった制約の中で公営住宅というのは動かざるを得ないということになりますので、目的をきちんと分けて、これは子育てです、これは高齢者も入れますというような住宅分けができるんであれば、そういった方式もとりながら、少しでも建築コストが下がるような、そういった工夫をしなければいけないだろうというふうな検討をしているところでございます。あと、総括的な話はまた後ほどさせていただきます。
再質問 5番 堀江美夫
帯広市なんかでも市の地域優良賃貸住宅が子育て世帯向け、そして高齢者世帯向けで利用されているということですから、その辺の住み分けは一応できるんじゃないかと思います。それで、ちなみに、帯広市の話ししましたが、帯広市は平成１３年以降借り上げの市営住宅は２１０戸、２８年３月３１日現在の管理戸数でいくと２,９３８戸の６.８４％借り上げ住宅ということです。芽室町も、議員の方に調べていただきました。６３９戸の管理棟数のうち、９４戸は借り上げ住宅だそうです。２７年度に長寿命計画、本町と同じようにつくりましたが、新築の建て替えの予定はないそうです。だから、時代の趨勢はそういうふうになっていると思いますので、ぜひその方向を進めていただければありがたいと思います。建設省住宅局の住宅整備課で公営住宅借り上げマニュアルがあるのですが、これを見ますと、民間住宅を活用する欄に、民間が建設する住宅を公営住宅として借り上げ、原則として２０年とあります。国のほうもそういうことを進めているんであろうと思います。だからそういうマニュアルができていると思います。私が思うのは、木造の住宅を借り上げて、将来解体のかかる費用は事業者にかかりませんから、そういうのであと２０年借り上げたら再借り上げもできるそうですが、ある意味入居希望者、新しいところへ入りたいという希望者の方が多いようですから、そういうことを考えますと、２０年で借り上げてまた新しいものを借り上げるという方法も考えれますので、その辺を考えていただければといいと思います。今回の民間というのは、私、三方よしということの言葉があるようですが、本人も相手も、そして世間もいいということで、今申し上げたのは私の勝手な判断かもしれませんが、すごくいいことだと思います。住民の負担を少しでも減らすためにもその辺のことをぜひもう少し一考していただきたいということを願って、私の質問を終わります。
答弁 町長 寺山憲二（町長は2016年12月まで）
いろんな御意見いただきました。まず、ＰＦＩでというようなお話でございますが、堀江議員がおっしゃるように、ＰＦＩが公営住宅ではなかなか進んでいかないという御指摘もありました。ＰＦＩをやるとすれば、当然バリューフォーマネーというのが出てこなければ誰もやらないという話になると思いますが、そのバリューフォーマネーがなかなか出てこないんだろうというふうに思っております。今ＰＦＩでやるということになると、建てるものは建てて、そして建てた後に公共に移していくというようなやり方で、ＢＴ方式だというふうに思いますけれども、そういうふうなやり方からいけば、そこに建てるだけという話になりますが、もう一つの方法としてはＢＯＴ、建てた、そして維持管理していく、そしてそれから、耐用年数が来てから移していくというような方法があろうかというふうに思いますけれども、なかなか地元では特定目的会社もできない、そして、公営住宅の場合は維持管理のための費用というのが余り大きくないということになれば、そういった方式はなかなかとりにくいのかなと。そういったことでもってＰＦＩがなかなか進んでいかないのかなというふうに私自身思っているところでございます。また、今の入居待機者が何件ぐらいなんだというお話がありましたけれども、私、個人的には入居待機者はいないだろうというふうに思っています。保育園の待機者とは違いまして、今住宅がなくてテント生活している人は誰もいないわけでございますから、入居待機者という理屈にはならないんだろうというふうに思います。それが証拠に、新しい住宅にしか希望しないということになろうかというふうに思います。築１０年たったらもうなかなか公営住宅にも希望者がいないというような状況になっております。そうした中で、今借り上げ方式がよろしいのではないかというようなお話、確かに経費もかからないのかもしれませんが、本州府県ではＵＲ、都市再整備機構かどこかから県が借りて、１棟ごと借りて、今築２０年ぐらいたったところについては誰も入居者がいなくて、県庁は入居者がいないところの家賃を払い続けているという例がたくさんあるようでございます。そうしたときに、民間が建てた民間住宅を１棟ごと借り上げたときに、２０年たったときにどれだけ住んでくれるんだ、町は誰も住んでいないところに家賃を払い続けるのかというような問題もあろうかというふうに思います。そうした中で、私たちが今、子育て住宅については１部屋１部屋を借りていくと。残った部屋については大家さんが責任持って自分の経営としてお客さんを入れていくというような方式を我々は今とって、子育て世帯については１戸１戸を借りていくというような、あいているところを借りていくというような方式をとらせていただいています。先ほど答弁させていただきましたが、それが１５戸とことし４戸というような形をとっています。ですから、丸ごと借りるのがいいのかどうかというのも、御指摘のこと、十分理解はしておりますが、それが音更町に合うのかどうかというのは研究をさせていただきたいなというふうに思っております。いずれにいたしましても、公営住宅、値段も高いという御指摘もそのとおりだというふうに思いますが、いろんな制約の中で、また、景気の浮揚対策として公営住宅というのは必ず出てくる話でございまして、それに町としても、やはり地元の経済対策として公営住宅を建てているという面もなきにしもあらずでございますので、そういったものを十分総合的に勘案しながらこれからの住宅施策に当たっていきたいというふうに思っていますので、御理解を賜りたいと存じます。以上でございます。