町の公営住宅等長寿命計画は、平成23年に策定され、平成28年3月に見直しがされていますが、建て替え戸数について

答弁　町長 小野信次

人口減少を見据えた公営住宅の対応についての御質問にお答えいたします。初めに、整備手法と公・民連携による住宅供給との関連についてでありますが、本町では現在、２３団地、９８８戸の公営住宅を管理しておりますが、平成２３年３月に公営住宅等長寿命化計画を策定し、その後、十勝川温泉団地１６戸については、新たな入居希望が見込めないことから、当面の間は維持管理を続け、現入居者の退居後は用途廃止する団地と位置づけ、２８年３月に計画の見直しを行いましたが、総体の戸数に変更はありません。また、計画の見直しに伴い、将来的な建て替えコスト等も考慮し、既存の民間借家の空きストック活用も視野に入れた家賃補助制度の導入により、公・民連携による住宅供給を目指すとしたところでございます。御質問の柳町団地の整備手法は、本制度によるものではなく、公営住宅としての性能基準は担保した上で、民間が建設した住宅を公営住宅として買い取るものです。本制度は、民間の空き家、空き室を活用して家賃の一部を補助するなど、公営住宅以外の手法による住宅施策を想定したもので、現在実施している子育て世帯向け民間賃貸住宅家賃補助事業などがこれに当たります。なお、本年度からは、新たな住宅セーフティネット制度として、高齢者や障がい者などの住宅確保要配慮者の入居を拒まない住宅として北海道に登録された住宅の家賃を低減する賃貸人に対して、低減額の一部を町が補助する制度を創設いたしましたが、現在のところ本町における登録住宅はありません。次に、これまでの整備手法との違いについてでありますが、柳町団地の建て替え事業においては、民間事業者の提案により設計、施工した住宅を町が買い取る買い取り型公営住宅整備事業として、昨年末に第１工区の事業者を、本年１１月には第２工区の事業者を選定し、現在、第１工区の６棟２４戸が建設中であります。この事業では、施工事業者と設計事業者がグループを組織して事業を実施することで、設計時点から施工事業者のノウハウを取り入れ、早い段階から労務者の確保を図ることで工程管理、資金管理ができることから、事業費の縮減が図られるものと考えております。第１工区においては、町が設定した買い取り上限額より８％低い額での協定となりましたが、買い取り上限額は町が直接発注した場合の落札率を考慮した金額としており、これをさらに下回る結果となったことから、事業費縮減の効果もあったと考えております。事業費は、設計費、外構工事費、解体費などを含んだ金額であり、建物に係る１戸当たりの工事費は、第１工区では１ＬＤＫで約１,５６０万、２ＬＤＫで約１,８４０万となっております。なお、設計時、施工時には、要求水準を満たしているかの協議や確認はありますが、工事の監督業務などは事業者が行うことから、事務負担の軽減にもつながっているところです。次に、公営住宅の建設による空き家の増加に対する懸念についてでありますが、公営住宅は、住宅のセーフティネットとして、住宅に困窮する低額所得者に対して低廉な家賃で提供するものであり、所得の低い障がい者や高齢者などが自身で自宅を確保することが困難な場合や、子育て中の世帯が子育てに適した大きさの住宅を借りることが困難な場合に提供される住宅であります。仮に住宅を売却した方が公営住宅への入居を希望する場合においてもこうした要件に該当するか、個々の事例によって判断しなければならないものと考えております。なお、高齢者が高齢者向けの住宅や福祉施設に入居することによって持ち家を売却あるいは賃貸したい場合は、空き家バンクに登録するなどして有効に活用されることで空き家とならないよう、町としても今後住み替えの促進を図ってまいりたいと考えております。最後に、民間が建設した住宅を借り上げる方式についてでありますが、公営住宅の整備は、町が直接建設する方式のほか、民間が建設した住宅の買い取り方式、あるいは借り上げ方式などがあります。借り上げ方式の場合、建設時の負担は直接建設や買い取り方式に比べて小さくなる一方、借り上げ期間を２０年とした場合の累積収支の試算では、家賃や固定資産税などを合算した収入よりも、標準的な家賃から算出したオーナーに支払う借上料の方が高額になり、直接建設方式よりも不利になるため、これまで借り上げ方式による整備は行っておりません。公営住宅を新築する場合にあって、直接または借り上げのいずれにあっても、公営住宅整備基準により、大きさや性能に一定の基準が設けられていることから建設費や借上料が町内の民間共同住宅よりも高額になる傾向にありますが、既存住宅を借り上げる場合には公営住宅の家賃設定の基礎となる基準を緩和することが認められているため、家主からの借上料を低減することが可能となることに加え、国からの家賃補助の対象にもなるため、既存住宅の借り上げ方式は有効な方法であると考えております。御質問にありますように、日本全体が人口減少社会となる中、本町も例外ではなく、町内には一戸建ての空き家、共同住宅の空き室が相当数あるものと思われ、町としても、これらの活用についての方策の検討とあわせて、将来を見通した住宅政策を検討すべき時期にあると考えております。来年度には、現在の住宅マスタープランの見直しの中で、人口減少に伴い増加が懸念される空き家の活用方法や公営住宅の必要戸数、その整備手法について、借り上げ方式の活用も含めて検討してまいりますので、御理解をいただきたいと存じます。以上、答弁とさせていただきます。

答弁　建設水道部庁舎改修技術担当部長兼建築住宅課長 岩舘和昌

借り上げ方式の採用をしていない理由についてというような御質問でありますが、借り上げ方式につきましては、御答弁でも申し上げましたとおり、建設当初につきましては共同住宅の共同部分に関する工事費の一部を、３分の２なんですが、それを町が負担するということで建設が可能ということで、当初の初期費用については少なくて済むというようなことでございます。また、直接建設の場合には、建設費の約半分が国費、補助金という形で、残りにつきましては起債を借りるということになります。建設後につきましては、借り上げ住宅の場合には、毎年借上料をオーナー側にお支払いすると。また、入居中、借りている期間中に入居者に対する管理といいますか、そういったものについては、基本的には町なんですけれども、大きな修繕につきましてはオーナー側が負担するというような流れであります。また、直接建設の場合につきましては、直接建設した場合には、その入居期間中といいますのは、大きな支出は建設時に起こしました起債の償還額であります。それで、この償還額と、それから借上料というのが大きなそれぞれの支出になってくるわけなんですけれども、それを比較した場合に、シミュレーションでは直接建設したほうが安価であったということであります。また、この比較の中で、音更町の公営住宅の整備におきましては、近年は新たな土地を求めて建設するということはしておりませんので、現地建て替えということで、土地の取得を伴わない現地での建て替えというのが基本でありました。そんな中で、借り上げ住宅につきましては、多くの町では中心市街地に住宅を持ってくるというようなことで、政策的なことで、新たな土地を求めなければ中心市街地に住宅を持ってこれないというようなときに、民間の土地を活用して建設していただいた住宅を借り上げるといったときには借上料のほうが安くつくんですけれども、町が同じようにその土地に、町なかに土地を取得して新たに建設したといったときには土地に係る償還、起債の償還額もふえてまいりますので、そういったことを比較いたしますと起債償還額のほうが土地を求めた場合には高くなるというようなことで、比較すると借り上げが有利になるという場合もあろうかと思います。ただ、音更町での建て替えにおいては、今まで現地建て替えを中心としてやっておりましたので、そんな中での比較検討した中では、シミュレーションした中では借り上げが有利なものとはなっていなかったというのが実態でございます。以上でございます。

答弁　建設水道部庁舎改修技術担当部長兼建築住宅課長 岩舘和昌

平成１７年だったかと思いますけれども、北海道の研究機関にお願いいたしまして、借り上げ方式と直接建設方式についての収支のシミュレーションをしていただいた経緯がございます。そんな中で、最終的に７０年での収支ということで報告はいただいているところでありますが、それぞれ２０年たったときまでの累積収支、あるいはその後の累積収支というのを見ていった場合に、２０年たったときの累積収支においても借上料のほうの負担が大きくて、直接建設よりも負担が大きいというようなことであったということであります。また、その中でも借上料の設定については、民間側との協議によって決められる金額ではありますが、これが内部収益率を上げるように考えていくとさらにその差は開いていくというようなことで、事業者側が大きな収入を見込まない、それこそ土地を遊ばせておくくらいだったら町に貸しましょうかというような場合には、内部収益率を低くしてでもやるといった場合には成り立つかもしれないけどもというような、そんな形での報告だったというふうに記憶しております。

答弁　建設水道部庁舎改修技術担当部長兼建築住宅課長 岩舘和昌

そのときのシミュレーションによりますと、直接建設した場合には、先ほど言いましたように、償還額と、それから修繕費というのが管理期間中の支出でありますが、借り上げの方式の場合には借上料が大きな支出ということになっております。それで、借上料については一部、直接建設もそうなんですけれども、町が家賃に対し、家賃と……。失礼いたしました。一般的な家賃と入居者からいただく家賃との差額について国から一部補助がございます。そういったものも差し引いた中で収支をシミュレーションしていった場合に、２０年の時点では、いずれの場合も直接建設よりも借り上げのほうが不利であったと。なお、その後については、今度直接建設の場合には償還が２５年で終了いたします。その後は、家賃収入と、それから修繕費、家賃収入が収入側、それから修繕費が主な支出側というようなことになりまして、その後はプラスに転じていくようなグラフになっております。ただ、借り上げ方式の場合には、借上料がマイナスの方向に進むだけで、例えば２０年で借り上げを終わったといった場合には、その後は公営住宅に入ってくる収入はないと。また、建物が建つことによって固定資産税が入るということで、固定資産税をプラスとして見込んだ場合にも、先ほどの直接建設よりも不利であったというような結果でございます。

答弁　建設水道部庁舎改修技術担当部長兼建築住宅課長 岩舘和昌

柳町団地の買い取り事業でございますが、御指摘のとおり参加事業者は１者でございました。第１工区につきましては当初２者からの、２者といいますか２グループからの参加表明があったわけなんですけれども、そんな中で、ここ数年の災害復旧工事ですとかそういったほうに人員が行くために参加を辞退したいというようなお申し出がありまして、結果的に１者となったというような経過でございます。また、１者だったから競争が働かなかったという御指摘であれば、それはそうかもしれませんが、結果的に、御答弁でも申し上げましたとおり、町の設定した金額よりも８％ほど安い金額での協定になったということであります。また、その町の設定した金額といいますのは、入札した場合の落札率を考慮した額ということでありますので、そういったことを考えますと、入札するより、入札方式でやった場合よりも安くできたのではないかなというふうに考えておるところでございます。以上でございます。

答弁　建設水道部庁舎改修技術担当部長兼建築住宅課長 岩舘和昌

建設した年次が違うということがまず一つございますし、大きく違いますのは、今回柳町で提案していただいたのが階段室型の１棟４戸という提案でございます。また、その平成２６年に町で建設いたしました梢団地につきましては長屋建て、平屋建ての１棟４戸というようなことで、実は階段室を含むかどうかというようなことでその共同部分に係る面積が大きく変わってまいります。今回、共同部分も含めて平米当たりの単価、工事費の。を比べましたところ、梢団地のときを１とした場合に柳町団地の第１工区が０.９４というようなことで、平米当たりの工事費でいっても柳町、今回民間でやらせていただいたほうが安くついていると。ただ、これは建て方によりますので、単純にそこだけの比較ということにはなりませんけれども、結果としてはそういうことでございます。

答弁　建設水道部庁舎改修技術担当部長兼建築住宅課長 岩舘和昌

公営住宅の設計に当たりましては、国で定めております整備基準ですとかいろいろな基準を守らなければいけないというようなことがございまして、町で設計する場合にあっても、どんな工法にするかと。それぞれの仕様を決めるのにいろいろ検討するわけでありますが、今回柳町団地の提案におきましては、２階建てだったということもございますが、音の問題を解消する工法として、２階の床下地が石こうボード２１ミリを二重張りにしたものの上下に構造用合板を１５ミリ、それで両側をはさむと。それから１階の天井も強化石こうボード１５ミリを二重張りにするというようなことで公営住宅の性能基準を満たすための提案をしていただいております。これは、施工業者側が今までやってきたノウハウの中で、金額的にも大きく上がらない方法で公営住宅の整備基準を満たす工法というようなことを提案していただいたというふうに聞いております。

答弁　建設水道部庁舎改修技術担当部長兼建築住宅課長 岩舘和昌

第１工区につきましては、実際には当初、当初といいますか以前に道営住宅が建っていたところを更地にしていた場所に建設しておりますので、直接建物を解体するという費用は含まれておりません。第２工区につきましては、今回第１工区に移られる方を中心といたしまして、現在公営住宅として管理している２４戸を解体するという条件での見積もりをしていただいたところでありまして、今回提案いただいた中には解体費も含むということではありますが、解体費について、解体費、それから工事費それぞれの内訳につきましては今後設計する中で詳細になってくるというようなことでございまして、今ここでは申し上げる資料はございません。

答弁　建設水道部庁舎改修技術担当部長兼建築住宅課長 岩舘和昌

第２工区につきましては、解体工事費も含めて２０戸を建設していただくといった場合の提案をしていただいておりまして、その金額が町で想定した金額よりも安かったと。低かったというようなことでありまして、それが、解体費が一把一からげというようなお話でしたけれども、そういうことではございませんで、解体費も、それから建設費も全て含めてやっておりますので、事業者側で解体費が町の想定よりも高くなっている、あるいは低くなっているといったことにつきましては、今の段階では申し上げる資料はございません。

答弁　建設水道部庁舎改修技術担当部長兼建築住宅課長 岩舘和昌

町の積算といいますか、町の買い取り上限額を設定するに当たりましては、今回第２工区で言えば、２４戸を解体して、その敷地を更地にした上で２０戸を建設するというような条件設定をした上で見積もりをお願いしているわけでございまして、今後第３工区、第４工区以降におきましても同じように解体を含めて建設、何戸建設していただくというようなことの条件設定での見積もりをお願いするということになろうかと思います。

答弁　建設水道部庁舎改修技術担当部長兼建築住宅課長 岩舘和昌

借り上げのシミュレーションの中で、先ほど申し上げましたように、新たな土地を求めてというような場合には借り上げのほうが有利になるということも想定されます。また、今現在、起債を起こした場合の金利が低くなっておりますが、この金利が高くなってくるというような状況になった場合にも、借り上げたほうが有利だというような結果になってくることも考えられないわけではないです。そういったことから、その時々に応じてシミュレーションする必要はあるのだろうというふうに考えます。また、御答弁の中でも申し上げましたが、既存住宅を借り上げるという方式につきまして検討しているわけでありまして、今まで、建設するときに建設費の一部を負担して借り上げるという、その建設時からの借り上げという方式と比べまして、既存住宅を借り上げるといったときにはその基準が若干違っておりまして、直接建設あるいは借り上げにしましても、新たに住宅を建設するといった場合には公営住宅の整備基準を守らなければいけないというようなことで、先ほど申し上げました２階の床の衝撃音ですとかそういったことにいろいろ制約が出てくるわけなんですけれども、それが既存であればある程度緩和ができると。そういった基準に緩和ができるというようなことも言われております。そういったことから考えますと、借上料も安く設定できる可能性があるというようなことから、既存住宅の借り上げ方式については今後検討すべき課題かなというふうに考えております。そんなことを来年度マスタープランの中で研究していきたいなというふうに考えているところでございます。

答弁　建設水道部庁舎改修技術担当部長兼建築住宅課長 岩舘和昌

子育て世帯が小さな住宅に入って、高齢者世帯が大きな一戸建てに入ってというような住宅ミスマッチのお話なのかなというふうに思いますけれども、これにつきましては、一戸建ての住宅を必要としなくなった高齢者といいますか、高齢になったがために、庭の手入れですとか、家の２階の部屋が必要なくなったですとか、そういったことで住宅を手放す、あるいは高齢者施設に入ることによって住宅を必要としなくなったというような方の住宅につきましては、積極的に子育て世帯が使えるような、そういった仕組みについて考えていきたいというふうに考えております。これは今現在、子育て世帯向け民間賃貸住宅家賃補助事業の中でも対応できるようにしてはおりますが、残念ながら一戸建てでの提供というのはこれまで数件しかございません。そういったことで、こういった制度を広くお知らせすることによって提供していただける住宅も出てくれば、子育て世帯向けの家賃補助というような制度にも持っていけるのかなというふうに考えるところでございます。

答弁　建設水道部庁舎改修技術担当部長兼建築住宅課長 岩舘和昌

公営住宅の申し込みには収入基準ですとかいろいろ要件つけておりますが、その中で一番大きいのが住宅に困窮していることということでありまして、住宅を手放すことによって住宅がなくなるというのも、もちろん住宅に困窮することにはなるとは思うんですが、一般的に住宅を手放す条件が、例えば事業に失敗して住宅を手放さなければならなくなった方と、単に住宅を売ってどこか違うところに行きたいといった方が同じかというと、それはちょっと難しいのかなというふうに思います。ただ、公営住宅の申し込みができるかできないかというだけの観点からいいますと、申し込みを拒むことにはならないのかなというところでございます。

答弁　建設水道部庁舎改修技術担当部長兼建築住宅課長 岩舘和昌

公営住宅の目的は、住宅を自分で借りることができない、手当てすることができないという、困窮しているという方で低所得者でというような、そういった条件でありますので、単純に新しい住宅ができたのでそこに移りたいという方が、公営住宅の収入基準に該当しているから全て公営住宅で面倒見なければいけないんだという話ではないと思います。公営住宅の収入基準といいますのは、収入基準は、収入分位という言い方していますけれども、２５％、国民の収入を１から順番に並べたときに、０から２５％までの人が、そこまでの収入が公営住宅の収入に該当するということになりますと、４分の１は公営住宅で手当てしなければならないのかという極論になってしまいます。ということで、公営住宅ができることによって民業圧迫かと言われますと、確かに公営住宅に移りたいということで民間から申し込む方もいらっしゃると思いますが、公営住宅の性質はそういうことではございませんでして、自分の力で住宅を手当てすることが困難な方、それこそ、子育て世帯なんだけれども民間のワンルームの住宅に入っているというような方は、民間から公営住宅に申し込んでいただくというのは十分考えられるわけなんですけれども、それ自体が民業圧迫ということではないというふうに考えてございます。

答弁　町長 小野信次

まさに民間ベースでということで毎回貴重な御提言をいただいております。そういった中で、最後のほうで部長からもお話しありましたけれども、公営住宅って何ぞやということをしっかりと受けとめながら、現在の音更方式といいますか買い取り型の公営住宅、説明の中にもありましたけれども、じゃその買い取り型がいいのか借り上げ方式がいいのかという、そういったお話のやりとりが常に行われるわけですけれども、何で買い取り型かといったら、説明にもありましたように、下地がもともと町の財産で、下地があるというところで、それをベースにした場合はどうなのかということでこの買い取り型というのが今行われているということで、それはもう十分理解されていると思います。そういうことも含めながら、今後にあってはじゃこの公営住宅の供給というのをどうしていくのかというお話が今その話の中にも浮き彫りになってきたんだろうなというふうに思っています。そこは、今、部長からの答弁にもありましたように、あらゆる諸条件、それは公営住宅を建てる、あるいは買い受ける、あるいは借り上げるという方式も全て、どんな条件であれば町がその方式、例えば家の建っている条件、借り上げるにしても買い上げにしても、そういった条件を鑑みたときに、どの条件が一番有益なのかということをしっかりと選定しながら、これからも、今堀江議員から指摘を受けたこういったことが有利じゃないかというようなことも改めて検証しながら、そしてまた、今後ともどうなんだという中では、今、部長からも答弁がありましたように、将来的というよりも、今後にあって、今民業の話も出ましたけれども、むしろ民業圧迫というよりも、民間が生き残っていってもらうということも含めて考えたならば、こういった諸条件も含めて音更がまた新たなことに、検討に入るというのも決してやぶさかでないというふうに思っていますし、どうかそういった意味でも限りなく、堀江議員のライフワークでまたこれからもぜひ公営住宅、イコールまた町民に対しての住宅サービスについて御提言いただければというふうに思います。ありがとうございました。