固定資産税評価額算定に当たっての判断基準

答弁　村長

安村議員さんの固定資産税評価額算定に当たっての判断基準についてのご質問にお答えをいたします。まず初めに、固定資産税の概要についてご説明申し上げます。固定資産税は、土地、家屋、償却資産の３区分となっており、それらを所有する方々に対し課税をしますが、所有する固定資産の評価額から課税標準額を算定し、その合計額に標準税率1.4％を乗じて税額を算出しております。また、令和６年度決算において税の収入額を説明申し上げますと、税の合計が６億4,691万6,023円であり、うち固定資産税は３億3,487万9,800円となっております。約54％を超える貴重な財源となっております。また、その内訳ですが、土地は納税義務者数延べ910件の課税標準額20億7,872万1,676円に対し、税額は2,910万2,100円であります。家屋は納税義務者数延べ1,062件の課税標準額94億339万8,406円に対し、税額は１億3,164万7,600円、償却資産は納税義務者数延べ292件の課税標準額124億2,286万3,243円に対し、税額は１億7,392万300円となっております。税収入の推移ですが、過去３年間は横ばい傾向であり、収納率は例年99.9％を超える高い数値を確保しております。村民の皆様の高い納税意識に感謝をするところであります。次に、固定資産税評価額算定の判断基準についてであります。土地は、総務省の定める固定資産評価基準により算定しており、地目ごとに評価方法は異なりますが、例えば市街地の宅地は、不動産鑑定士への委託により地価公示法に基づく国土交通省土地鑑定委員会が公表した地価公示価格及び国土利用計画法に基づき都道府県知事が毎年７月１日時点の基準地を判定、公表している地価調査結果を参照の上、主要な街路の路線価を付設し、隣接する宅地の評価額を算出しております。続いて、家屋は、土地同様に総務省の定める固定資産評価基準により、家屋の再建築価格を基準とする方法で算出しており、安村議員さんのご質問のとおり、経年年数に応ずる減点補正率を乗じて算出しております。３番目、償却資産は、個人、法人を問わず、事業者が１月１日現在に所有する土地及び家屋以外の事業用に供することができる資産となりますが、その減価償却額、または減価償却費が法人税法または所得税法の規定による所得の計算上、損金、または必要な経費に算入されるものについて毎年１月31日までに申告を受け、申告をされた取得価格を基礎とし、取得後の経過年数に応ずる価値の減少を考慮して評価をしております。また、評価替えですが、土地と家屋について３年ごとに価格を見直す制度でありまして、その中で経過年数に応じた減点補正率を乗ずるなど、基本的には価額が下がるか据え置かれることになっております。ご質問にあります４点であります。まず、１点目、評価替えにおける経年減点補正による算定基準の相当性ですが、さきに申し上げましたとおり、総務省の定める固定資産評価基準に基づき、再建築価格に経年減点補正率を乗じた算定としており、全国統一の基準に基づく公平かつ適正な評価であると考えております。次に、２点目、中古住宅購入の場合の固定資産税の評価額の決定方法ですが、基本的には売却される前に所有していた方の課税額算定の内容を引き継ぎ、再建築価格に経年減点補正率を乗じて評価しております。３点目、農地評価の算定基準でありますが、一般農地も固定資産評価基準に基づき、状況が類似する地域ごとに標準地を選定し、その地点ごとの実績を踏まえた適正な評価と、さらに評価基準年度ごとに北海道より示される基準地価格の推移や近隣市町村の動向の確認を行うなど、適切な評価に努めております。４点目、農業者の経営中止により経年劣化した耐用年数を超えたサイロ、牛舎施設、堆肥舎などの評価算定基準の実情ですが、まずサイロは平成６年度より、使用不可能な状態にあるもの及び使用可能な状況にはあるが、使用していないものについて所有者から申告をもって遊休サイロとして課税対象から除外しております。遊休サイロは、用途性という点で他の用途に容易に変更できず、本来の用途以外に使用されることはないという考えから、特段の取扱いとしてきたところであります。牛舎施設や堆肥舎は、物件ごとに家屋なのか、償却資産なのかは異なりますが、償却資産の場合は土地や家屋への課税と異なり、廃用された場合は課税対象外となります。また、資産を貸し出している場合など課税される場合もありますが、個人を特定される心配もありますので、個別の回答は差し控えさせていただきたいと思います。家屋は、安村議員のご指摘のとおり、土地への定着性、外気分断性、用途性が課税の３要件になっております。この３要件を満たす家屋は課税対象となります。農業経営を中止されていても家屋は課税の対象となります。課題とされた用途性ですが、建造物が家屋本来の目的、居住、作業、貯蔵等を有し、その目的とする用途の利用空間が形成されていることとされており、たとえ農業経営を行っていなくても牛舎施設であれば作業や貯蔵等の用途に供し得る利用空間であれば所有者の資産として課税されることとなります。なお、村内の家屋につきましては、毎年担当者が巡回し、取壊しや新築された家屋の確認もしており、状況により適宜所有者の方にお話を伺うこととしております。以上となりますが、引き続き公平、公正な課税に努めてまいります。今後とも皆様のご理解、ご協力を賜りますようお願い申し上げ、答弁とさせていただきます。

答弁　村長

個別の部分については、先ほど申し上げましたとおり特定される場合があるので、これは差し控えさせていただきたいと思います。例えばどこどこの誰々の方の牛舎が今問題になっているとか、それは相談に乗ったりもしていますので、その部分はちょっとご容赦願いたいと思うのですけれども、ただ、私も勉強しましたけれども、非常に難しいですよね。だから、再建築費の評価の点数と、それプラス経年減点補正率というものがあって、これがすごく細かく決められていて、読みましたのですけれども、経過年数の減点率が0.86とか0.75とか0.70とか0.60という、建築の改築年数等によって用いられる数字が変わるのだということで、これは読んだだけではちょっと分からないのです。全体の再建築点数評価が1,000万点、１平方メートル当たりの再建築費評価点数が８万であり、築１年の建物であれば用いられる経過年数の減点補正率は0.80％であるというふうに言われるのですけれども、要はどんどん、どんどん簡単に言えば下がってくるということで、それなりの数字がやっぱりきちんと計算されている。もう一つ、安村議員さん聞きたいのは、農業経営者たちのサイロは一度質問されて、これ使っていないよと言えば課税しないことに、そういう条例、すごい議論を経て、その部分だけでもかなりの当時の議論のやり合いとかあったのです。安村さんの質問もありましたけれども、これについてそういうふうにしましょうということだったのですけれども、今回のやつは例えば判例があるのです。先ほどもおっしゃったように、鶏舎や牛舎は完全に収益がないからといっても一部を除いて建物として登記され、大規模で資産価値も相当高いから、構築物ではなく建物であるとされた理由ということで、外気分断性についてかなりきめ細かい判例で示されているのです。建物の内部に外気が自由に出入りできることを防止するというのが外気分断性だよと、屋根とか周壁等の存在をいうと。これは、用途に合った空間が屋根、周壁等によって確保されていることが必要であると。でも、必ずしもここは物理的なものに限定されているものではない。用途に応じて判断することになる。これは誰が判断するのかなというふうに思ったのですけれども、それが例えば実際に評価に調査に行った自治体職員、そこに例えば先ほど言った部分があるのであれば、判断が委ねられているという部分があればそういうふうになるのかもしれませんけれども、いろんな判例等から見て判断をしてと思うのですけれども、非常にそこはある程度しゃくし定規的なものがあって、牛舎を例えば物置に使っていたり、あるいは人に貸していたり、あるいは何か違う用途に使うというのもこれ全部込みされますよね、だからその都度、その都度。では、そこへ不動産鑑定士入れないのかということになると、そこはやっぱり農業者の部分なので、そこはちょっと市街地の住宅とは違うと思うのです。市街地だと大変ひどい例があって、これ安村さんから頂いたやつですよね。町から買ったのだけれども、31万、土地と建物で5,000円だったのだけれども、固定資産税として61万8,000円払えというようなことがあったり、とんでもない数字が、31万円で購入した物件が4,631万円の固定資産税という、こういうものが出てくるのですよ。だから、非常にその評価とかというのは厳正にやらなければいけないというふうに思いますし、個別の場合もあるのですけれども、課といろいろ話したり、資料も頂いたのですけれども、いろんな要件を満たすようなこと、公平、公正な課税であるということと、償却資産であれば農家やめましたよということになれば、廃業しましたよということになれば一切かからないのですけれども、そこのところの線引きとか、いろいろ難しいので、実態を確認して対応するということなのです。だから、それは関係者も含めて、例えばＪＡさんとかも含めて、あるいは直接本人にも、当事者の方、所有者の方にもお聞きしなければいけないと思うのですけれども、本当にそれぞれのケースでそれぞれのものが特定されるというようなことがあって、詳細な状況はやっぱりきちんと、例えばこのケースはどうなのだと言われたらある程度お話はできると思いますけれども、この議会の質問ではそれを私が答えるのはちょっとこのぐらいまでかなというようなことで、厳正、適正にというようなことと、減点補正率ですか、そういうのも見定めながら、なおかつ実情をしっかり把握をしながら、もちろん不利益を被らないようにというようなことと、それと現年度分の、これは毎年の決算で指摘されています。未収の部分があるではないかと、不納欠損にしたぞというようなところがあるのですけれども、決してそれの回収の努力をしていないわけではないのですけれども、実際にそういうのを入れたら99.9％ではないだろうというようなご指摘だったのですけれども、それはご指摘のとおりだと思いますし、その部分も含めてしっかり公平に分担してもらうというのが税の基本ですので、しっかりやっていきたいというふうに思います。以上、答弁とします。

答弁　村長

１筆当たりではなくて、全体として類似した土地の評価を基に評価をしているということであります。それと、あと農地の評価、固定資産税ですけれども、今はそうですけれども、負担が今調整をされているということで、物価の上昇に伴う固定資産税の負担額を緩和するため、一般農地、生産緑地、一般市街化区域農地には調整措置が取られているということで、計算の仕方は先ほど言ったように一般農地が10アール当たり1,000円、生産緑地は10アール当たり数千円、一般市街化区域農地は10アール当たり数万円、特定市街化区域農地は10アール当たり数十万円というような形で個々のケースに応じて負担区分とか、そういう基準が定められておりますし、農地の部分についての試算方法、これも非常に勉強したのですけれども、非常に細かいところありまして、実際には一定の宅地とかの部分よりも含めて農地として優遇、優遇と言ったら変ですけれども、そういうふうな形で、やっぱり生産する土地ですからというふうな形でされているということであります。見直しの部分ですけれども、土地の見直しについては先ほど村独自の基準に基づいているものなのかというようなことでありますけれども、総務大臣が定める３年に１度の見直しで路線価格の基準に基づいて実際に評価をしているということでありまして、ほかの部分についても含めて事務的な流れとか基準の相当性、総務大臣が定める固定資産評価基準もありますけれども、あと全国一律の基準で公平性を保たなければいけないということですから、国土交通省が定める地価公示価格、あるいは道が知事が定める北海道地価価格、これら全部含めて判断をしていくということでありますので、非常に慎重に公平に税金を払っていただくためには評価をしなければいけないということで、かなり専門性とか、そういうものが要求されるところもあると思います。また、村は村の状況として、さっきも牛舎等の話もしましたけれども、実情等を見直しのときも含めてしっかり調査員がその部分を調査して決定をしていくということをやっていかなければいけないのかなというようなことを思っています。あと、様々な形でのありますけれども、何よりも公平、公正な税負担ということで課税になるということで、とにかく村としてできる部分については実態をしっかり把握した中において、それぞれの法律、条例等に基づいて評価をやっていくということに尽きるのではないかというふうに思います。しっかりやっていきたいというふうに思います。以上です。