当初の計画と現在に至るまでの経過等概要について

答弁　町長 山口武敏（町長は2009年3月まで）

一定の答弁をさせていただき、追加の中で質問あった点につきましては、後ほど追加で答弁をさせていただきたいと、そのように存じます。市街地再開発事業についての御質問にお答えをいたします。まず、六進地区再開発事業の当初の計画と現在までの経過についてでありますが、近年の商業構造の変化により、音更町本町市街地中心部の商業基盤の衰退が憂慮されると同時に、市街地機能の更新、合理的な土地利用の推進、都市環境の改善が課題となっておりました。このような状況の中、より総合的なまちづくりの視点から、商店の再配置及び中央通りの整備事業を導入し、商業地としての魅力ある市街地環境整備を図るため、平成５年に再開発事業に関する研究会を発足し、地元商店者との協議を進め、平成１１年に都市計画法及び都市再開発法上の認可を受け、再開発事業が開始されました。この再開発事業におきましては、平成７年度から議会の商店街再開発等調査特別委員会において、多くの御討論をいただき、平成１１年３月に最終報告があったところであります。この間、事業施行者、商業者の皆さんにおかれましても、種々御協議をしていただきました結果、東側には１階に４業者、２階、３階には商工会及び公共施設が入居する複合ビルを建設、また、西側には中心市街地の人口空洞化対策として集合住宅を整備することといたしたところであります。東側の複合施設につきましては、昨年１２月８日にオープンしたところであり、また、西側の集合住宅につきましては、平成１３年度に着工され、平成１４年度までの２カ年で町が買い取って公営住宅とすることになっており、これで事業完了の予定であります。次に、商工会への助成と管理経費の負担についてでありますが、商工会に対する助成につきましては、人件費及び経営改善普及事業費に対して予定されている北海道の補助金を差し引いた残額について補助することを基本としております。本年度につきましても、従来同様の考え方で対処しているところでありますが、本年度の管理費につきましては、新会館に移転したことにより増額となることから、商工会内での経費節減等の自助努力により対応をする旨のお話があったところであります。また、現在商工会の中に会費検討委員会と、今加入５６１店舗があるわけでありますけれども、今、そういう検討委員会をつくって商工会の今後の運営も含めて必要な会費についての検討会も今行われているやに聞いているところでもございます。次に、先ほども出てまいりました西側に建設予定の公営住宅の建設単価の許容限度額についてでありますが、この集合住宅につきましては、平成１３年度と平成１４年度に１棟１２戸ずつ計２棟２４戸を買い取り公営住宅とするものであります。国の標準建設費につきましては、１戸当たり面積が８７.１平方メートルの平成１２年度の中耐層３階建てで、１戸当たり１,４９６万円となっており、団地ごとに異なる工事費及び北海道で必要な工事費として約２００万円が加算されますので、買い取りの許容限度額という定めにしておりませんが、各種条件が多少違ったといたしましても、土地購入費を除き１戸当たり１,６００万円程度が妥当な金額でないかと考えております。次に、当初計画では、１階に商業者が入る説明であったが、いつの時点で変更したかとの御質問でありますが、この集合住宅の当初計画は、町並み景観上の観点から、１棟３階建てにおいて１階の１区画は商業スペース、残り８区画については集合住宅として計画し、町内の商業者の方々と協議を行ってまいりましたが、最終的には出店希望者がいなかったことから、商業スペースを変更し、１棟が９戸の集合住宅を２棟、合わせて１８戸の集合住宅にすることにいたしました。この件つきましては、平成１１年３月に開催されました商店街再開発等調査特別委員会に資料を提出し、西側については買い取り公営住宅を建設する旨御説明をさせていただいたところであります。その後、実施設計の段階におきまして、少しでも多くの高齢者及び身障者の方々が１階に入所していただけるよう、１棟が１２戸の集合住宅を２棟建設することとしたものでございます。この御質問でございますけれども、今、買い取り制度そのものは、平成７年に新しくこういう制度ができたわけでありますけれども、本町も初めての買い取りというようなことでもございますし、また、これら建設に当たりましては、再生マスタープラン、公営住宅の再生マスタープランを町自体で持っているわけでありますけれども、最終的にこれらの計画の段階で特別委員会等からも、やはり公営住宅にするにしても、１階部分はやはり商業施設というような活用を図っていったらどうだというような御意見もあったところでもございます。当初計画する段階で、商業者も含めて是非そういう方向でいこうというようなことで話を進めたわけでありますけれども、先ほど御答弁申し上げましたように、最終的に東側の４店舗は複合ビルというようなことで話が落ち着いて、既にそのような東側の開発を終えたところでございます。その後、西側につきましても、マスタープランの変更というようなことで、道の認可を受け、本町としても一部その修正を行って、この買い取り公営住宅を市街地の中に建設をするというようなことになったわけでございます。この段階でもぜひというようなことで商業者の参加を求めていったわけでありますけれども、やはり最終的に商業者自身はそこに入居して商業を営むというようなことが１件もなかったというような経過がございます。２棟９戸ずつの１８戸というようなことで調査特別委員会等の最終報告の中にも、この買い取り公営住宅を建設すると、西側についてはそういう方向でいくというような一定の報告がされてございます。実際に、この実施設計という段階になりますと、商業者がいないと、そういうようなことと、それから１階部分に公営住宅に附属した商業施設ということになりますと、当然事前に道との協議ということになるわけでございまして、最終的にはできればいろいろな御意見等を尊重して、そういう方向で進めていきたいという考えは持っていたものの、実際に入る方がいかなかったというようなことから、であればこの実施設計の段階で、やはり高齢者あるいは身体障害者の方々の利便というようなことを考えて、２棟１８戸を２棟１２戸ずつの２４戸で１階、２階部分については、そういう高齢者あるいは身障者の方々に入っていただくというような配慮をさせていただいたわけでございます。これらをいつどの時点で２棟１８戸が２棟２４戸になったかというようなことでございますけれども、これらについては、たまたま企画の方で市街地開発といいますか、そういう担当をしていたわけでございますけれども、やはりある程度の軌道に乗って先が見えてきたというようなことから、経済部にこの作業を下ろしたというようなことでございます。担当のお話聞きますと、それぞれ経済常任委員会の中でこの特別委員会が解散といって、それ以降、経済常任委員会の中でも図面等をつけてお話をさせていただいているというようなことでございます。いずれにしましても、どこで言ったかということも計画変更したという、そういう報告を怠った一面があるのかなという疑念も持っているわけでございますけれども、ただ、これらの考え方を尊重しながらも、先ほど申し上げましたように、実際に入居する方がいなかったというようなことから、おのずとこの買い取りすべて公営住宅というもので対応していきたいと、そういう考え方でございますので、御理解をいただきたいと、そのように存ずる次第でございます。次に、この住宅の買い取り価格と最近建てた公営住宅との比較についてでありますが、買い取り価格は、土地建物合わせて５億３,８８９万円の予定となっております。内訳につきましては、土地が１,８２５.４１平方メートルで、金額が１億５,９９０万１,０００円、１平方メートル当たり約８万８,０００円で、１坪当たり約２９万円となっております。建物につきましては、２棟２４戸で２,０６５.９２平方メートル、金額が３億７,８９８万９,０００円で、１戸当たり１,５７９万１,０００円、１平方メートル当たり約１８万４,０００円、さらにわかりやすく１坪当たりにいたしますと約６０万７,０００円となっております。最近建てた公営住宅との比較についてでありますが、今年度完成の宝来団地３階建て２号棟では、土地は購入しておりませんので、建物のみ申し上げますと、１棟１２戸で１,０１０.７３平方メートル、金額が２億８１１万円で、１戸当たり１,７３４万２,０００円、１平方メートル当たり約２０万６,０００円、１坪で申し上げますと、約６８万１,０００円となっております。また、同じく今年度完成した雄飛が丘中央団地４階建てでは、土地が２,９８０.７３平方メートルで、７,７８１万７,１３３円、１平方メートル当たり約２万７,０００円、１坪当たりにいたしますと約８万７,０００円となっており、建物については１棟２４戸で１,９９９.８４平方メートル、金額が３億９,２２８万円、１戸当たり１,６３４万５,０００円、１平方メートル当たりにしますと約１９万７,０００円、１坪当たりにいたしますと６４万９,０００円となっております。このように比較いたしますと、買い取り公営住宅の建物の金額は先ほど妥当であると申し上げました。１戸当たり１,６００万円程度という数字の範囲内であり、さらに今申し上げました２カ所の公営住宅の１戸当たりの金額以下となっております。また、土地につきましては、既設建物の除却費、補償費などが加算されておりますので、実際の更地の土地費は１平方メートル当たり約４万円、１坪当たり約１３万１,０００円で、立地条件等からも妥当な金額と考えており、再開発事業による中心市街地空洞化の防止、商店街の活性化、利便性の高い場所での高齢世帯の居住という観点から、公営住宅として買い取ることは有効な手段と考えておりますので、御理解を賜りたいと存じます。最後に、再開発事業が一部の業者のためのものではとの御質問でありますが、音更本町の商店街につきましては、２丁目から８丁目までの間で商店街協同組合が組織され、その中心部を６丁目と位置づけし、都市機能の更新及び商業地として魅力ある市街地を構築するため、再開発事業の計画案が持たれ、計画当初から商工会も交え、全商業者との協議が行われたところでありますが、最終的に４店舗が参加することになり、商業者４者が組合を組織し施行者となったところであります。事業の性格上、３階建てとなっていることから、２階、３階については商工会、公共施設が入居することでこの事業の実施を見たところであります。御理解をいただきたいと存じます。それと、追加で継ぎ足させていただきますけれども、買い取り方式の公営住宅は本町も初めてであるということでございます。そしてまた、再開発事業というのも今回初めてというようなこともあるわけでございます。いずれにしましても、この大通り街路拡幅にあわせて、一定の市街地整備をしていきたいというようなことから、いろいろなこの補助制度、道道の拡幅によるもの、あるいは近代化事業、あるいは再開発事業、今までにできるだけ商業者の負担を軽くするために、何とかこの大通り一体を整備をしていきたいというようなことで、それらの補助制度がいろいろ通産省であったり、いろいろなところの角度からその対応というようなことでやったわけでありますけれども、できるだけそのタイミングを歯車が合うようにというようなことで苦慮した経緯もあるところでもございます。特に、再開発事業ということでございますから、そこに一つの組合をつくり、その中ですべてを経費を賄っていく、最終的に東が終わって西側というものが残っているわけでありますけれども、本来的には道路を境目にして、東側、西側そういった保証制度も変わるわけでありますけれども、一体的な一つの開発というようなことで進めさせていただいております。特に、この建設費がそのことのよって高くなったのではないかということにつきましては、先ほど御説明したように、すべてその開発行為がこの買上方式の公営住宅に単価アップというような形はとられておりません。ですから、一般の公営住宅と同じような方法でもございますし、また、この買い取り方式そのものがやはり今応能応益の家賃ということになってございます。そこに費やされた土地代あるいは建設単価、そういうものがすべて家賃にはねかえるという今算定方式にはなってございません。そんなことから、その一般の近傍価格といいますか、そういうものと実際に応能応益の中でやった家賃の差額、そういうものに対して国と道から補助金をくれると、そういうシステムになってございます。およそではございますけれども、この２棟２４戸が建設されたとするならば、音更町に向こう２０年間合わせて１億４,０００万ほど２０年間にわって、国、道からのそういう補助金という形で毎年交付されるというのがこの買い取り方式の特に特徴でございます。そういうことでございますので、いろいろとこの市街地開発については、特別委員会までつくっていただき、いろいろな御論議をいただいたわけでございますけれども、今申し上げましたように、最終的にはこの西を残しての再開発事業が終わるということでございますので、御理解をいただきたいと存じます。以上でございます。休憩（午後　０時００分）

答弁　町長 山口武敏（町長は2009年3月まで）

お答えをさせていただきたいと存じます。この事業そのものについては、商工会あるいは音更市街の整備、こういうことについてはもちろん総合計画の中にあったことでもございますし、２０数年来、今日までいろいろ計画はあるものの、なかなか実施というものに至らなかったと、そのためにはやはり国の、あるいは道のそういう事業にのせてやはり行わなければならない。最終的にこれでいこうというふうに踏み切ったのが今の道路の拡幅というようなことで、この際、道路整備にあわせた補償の中でひとつ町並み景観をよくしようというような事でございます。そういう中にありまして、それぞれこの大通りに面する５０店舗が組合をつくり、いろいろと計画の内容に入ったということでございます。問題は、先ほどもお話ありましたように、ただ、資料として提出したのは、できるだけ区分をして提供するのが本来だと思いまして、建設費、あるいは土地代、それをプールして何ぼになる、当然これは金額が出ることでありますから、その辺は決してまやかしでやったわけではございませんので、それぞれ目的別にするとそういう資料になるということでございますので、御理解をいただきたいなと。これら先ほどもちょと答弁申し上げましたけれども、やはり商業者といいましても、やはり零細企業ばかりだと、こんなことを言っては失礼かもしれませんけれども、やはりある程度こういう整備をするということになると、町も一枚かんで、大きな観点でやはり音更のまちづくりという観点でやはり取り組むべきだと。本当にこの今またそういう郊外型というようなことで、どんどん既存商店街が押され気味だと。今この場で何とか立ち直るべく町も支援もする、やる気のあるものは今こそ立ち上がろうと、こういう考え方のもとに整備をさせていただいたという経緯がございます。その中でも土地単価が上がったということでございますけれども、これは私ども性格上の再開発事業というのがこういう性格のものでございます。結果としては、そのいろいろな移転補償等が西と東が一体的にやる、しかしそこに補償するもの、西、東は区分をする、そういう中で国なり道なり町なりの補助金を出して、この再開発事業を行い、そしてトータル的にそれが土地代にかぶさるというようなことで、２９万相当に坪当たりなるというのがその流れであり、また性格上のものでもございます。ですから、今この西だけを取りやめたということになりますと、そこのまた組合が今実際に所有しているということもございますし、今中止をするということではなくして、今そういうその買いあげの公営住宅、マスタープランの変更をやり、そして音更町としてもあそこに２棟２４戸の公営住宅というようなことで、最終的に一つの流れとしてやるということに決まってもおりますし、補助の見通しといいますか、そういうのもついているし、また、道の建設省まで上げたこのマスタープランの変更というのも認めていただいているところでもございます。そんなことで、確かに議員がおっしゃるように、その高い土地をなぜどうしてというようなことで町が買わなければならないかというようなことでございますけれども、実際に今申し上げたように、ある程度商業者そのものがそこに進出をするということであれば、先ほどの話のように非常に理想的ではあるし、私どもの計画する段階で何とか商業者の協力を得て、あるいは場合によっては同業種以外のもののそこに移転をしてもらうというか、進出をしてもらうと、そんなことも含めていろいろ考えたわけでありますけれども、最終的にげた履きマンションといいますか、そういうような形を追及したわけでありますけれども、残念ながらそこに至らなかったというようなことで、最終的に出てきたのが町の公営住宅というような新しい、音更では初めてではございますけれども、こういう制度があるとするならば、これを利用して、ひとつ一体的なあの６丁目の開発を進めようというようなことでございます。先ほどもどこで変わったのだと。特別委員会の最終報告、１１年３月ということでございますけれども、その中では買い上げの公営住宅をあそこに建てますというような一定の報告で、その中でまだ何件とか、何棟とかという、２棟１８戸ですか、そういうような当初の計画から２棟２４戸になったというようなことでございますけれども、最終的には先ほどもちょっとふれさせていただきましたが、この担当所管が経済に移ったと、そのことによって経済常任委員会、しかしこれがさらに詰まっていき、いよいよマスタープランの変更、そして建設ということになりますと、建設部の方に移ったというようなことで、建設常任委員会の中でもそういう一つのプロセスといいますか、そういうものがなかったというようなこともございまして、論議があったふうにも聞いているところでもございます。私どもといたしましては、何としましても、一部がもう東側がもう施行され、既にもう商店が張りつき営業されていると、一体的な一つの中での取り組みなものですから、議員のおっしゃることも、正直言ってもう少し商工業者もやる気を持ってやはり自助努力をするというようなことも大いに私どもも期待もし、何とかやはり町が町がということだけではなしに、ひとつ自分たちも立ち上げてほしい、こういうような願いもありましたし、そういう話もさせていただきましたが、やはり最終的にはそれだけの資本力と投資効果といいますか、その利潤を追求していくだけのやはり投資ということにはならないというようなことで、やむなくといったら語弊ありますけれども、やはり今公営住宅等どんどんどんと高台へ持っていったというような一つの過去の流れがございます。やはりそういうようなことで、この下台というのでしょうか、この大通りに面したところにやはりある程度の人口配置といいますか、そういうことと高齢化、あるいは障害者の皆さん方、そういうものも１階、２階の中に入っていただく、そのことによって生活の利便性というものも考えられるというような考え方の中で、最終的にあそこに買い取りの公営住宅を建設をしたいというような考え方でもございますし、言わんとすることはわかりますけれども、大きな意味合いで、私はやはりこれが初めの最後だというようなことでのまちづくりでもあり、また、商業者に対する一つの支援でもあると、こういうようなことで商業者自身も実際にそれぞれの店舗改築なり、そういう全体的な音更の町というようなこの大通りのそれぞれ商店街の組合までつくってやっていただいているし、一部のものということでございますけれども、先ほど申し上げましたように、やはり全体の５０戸の中でこの帯状に長いこの町をある程度やはり核を３点ぐらいつくるべきだというようなことで、当初の計画の中で当然この市街地の商業者の皆さん方の合意の上でこういう４丁目、６丁目、８丁目ということでございましたけれども、最終的には８丁目の方がいろいろな事情があって、核の展開までならなかったというようなことでございますので、その点、ひとつ御理解を何とかいただきたいな、そのように思うわけでございます。また、先ほどの駐車場の関係でございますけれども、開店オープン以来、しっかりとその辺の駐車場料金といいますか、あそこの公共の中の一部商業者の方々の車駐車場という、たしか２０台相当分のそれぞれ駐車場料金というのをいただいておりますし、１２年度あるいは新年度につきましても、これらの歳入を見込んでいるというようなことでございます。そんなことで、なるべく私どもといたしましては、商業者の育成あるいは発展、そして今郊外型が出てきた、そういう中で業種によっては大変なあおりをくっているというのも実態でございます。しかしながら、よくお話をさせていただきますけれども、商業施設というのは、確かに経済行為であり、民の最たるものだと思います。しかしながら、この店１件１件が帯状に長い音更町にありましては、やはりなくてはならない、そこに住む人方の施設でもある、そういう観点で、私どもそうしたすべてがそういうふうな取り組みということになるのかどうかというような御論議もあろうかと思いますけれども、この音更の２０数年来の商店街の再整備といいますか、高度化といいますか、近代化といいますか、こういうようなことについて、これが一つのチャンスでもあると。そしてまた、この周辺に住む人方の生活の利便施設でもあると、これがなくなると大変なことにもなる、そういう一面を考えて、整備をさせていただいたという考え方でもございますので、十分なる１００％とは申しませんけれども、今申し上げたことが私ども今日に至るこの大通りの整備、近代化事業に対する整備の考え方だというふうに御理解をいただきたいと存じます。

答弁　経済部長 大熊宏（経済部長は2003年3月まで）

駐車場の使用料の件でございますけれども、公共駐車場５６台の駐車場がございますが、このうち２０台を商工業者が使うということで、平成１３年度におきましては、２０台分で２６万７５０円を使用料として徴収するよう予算組みをしているところでございます。また、今年度におきましては、１２月の８日にオープンをいたしましたので、１２月８日から３月３１日までの間日割り計算をいたしまして、８万１,４３９円の使用料を徴収したところでございます。以上でございます。

答弁　建設水道部長 吉田勝之（建設水道部長は2002年3月まで）

町長からも御答弁をさせていただいておりますけれども、土地代も含めてということになったことから、１坪当たりの単価につきましては、土地代とそれから補償費も含めてということで、約２９万円という単価になっております。それから、建設費につきましては、中央住宅につきましては、土地代もそれから建物の建設費も含めますと約２,２４５万４,０００円、それから宝来団地につきましては、土地代が入っておりませんけれども、ちょっと比較が難しいと思いますが、建物だけですと１,７３４万２,０００円、それから雄飛が丘団地につきましては、これは土地代も含めてということになりますけれども１,９５８万８,０００円という状況でございます。それから、中央住宅ですけれども、土地とそれから建物を入れた坪当たりの単価につきましては８９万７,０００円でございます。

答弁　助役 藤井勉

マスタープランとの関係もございますので、私の方からお答えさせていただきます。まず、１点目の公営住宅の建設の方針が変わったのかと、従前は市街地中心部でなく、どちらかといえば市街地から一部離れた地域で、既存の公営住宅の再生のもののプランを立てて進めてきておりました。おっしゃるとおりそのようなことで進めさせていただいておりましたけれども、今回、たまたま市街地再開発事業の中で、先ほども町長からも説明申し上げましたとおり、商業者を集積するべく計画をしていたところでございますけれども、参加する業者の数が十分でなかったということになりまして、それではそこの土地をどういうふうに有効活用するのだという論議の中から、ちょうどそのころに市街地の空洞化というような現象が音更町だけでなくて各地で発生していたというようなことから、いわゆるその住宅の買い取り方式あるいは賃貸方式というような論議が出まして、そのような制度がたまたまできたということもございまして、この際、その空洞化になる土地について、いわゆる高齢者あるいは障害者等の利便性も考えた中で、この地に公営住宅を建てるべく御相談を申し上げて、そのような形にさせていただいたということでございます。この２戸の公営住宅を買い取ることによって、従来の住宅の再生マスタープランの変更を余儀なくされまして、この２戸の公営住宅をマスタープランの中に位置づけをさせていただいたということでございます。今後どうなのだということでございますけれども、今、持っております住宅の再生プランの中では、今後は今のところ計画の中には載せていないということでございまして、全体的な考え方としては変更ということではないですけれども、今回の買い取り公営住宅についてはそのような状況の中で、今回マスタープランに計画変更させていただいて載せていただいた。ですから、今後については、従前と同様の形で既存の住宅地を再生していきたいというような考え方でございます。それから、２点目のいわゆる事業の計画と中途における状況の変化の対応というようなことになろうかと思いますけれども、今回の事業は当初出発時点では今ほど景気も多少悪くなかった時期でもございましたし、計画作成時点では、今の実際行われている事業よりもっともっと大きな計画で出発をさせていただいております。逐次煮詰めていく中で、残念ながら景気も思ったよりよくもならないというようなことも手伝いまして、商店街の方々の参加というものがだんだん減っていくような状況に入ってきたということで、公共事業を進める中で、それに対応する計画変更というものは、やはり逐次しなくてはならないだろうということで、変更をしてきて今回のこのただいま持っております計画になった次第でございまして、当初計画したらすべてをそのままやってきたのでなくて、やはり状況の変化に応じて対応してきたのだというふうに理解をしているところでございまして、その辺特段の御理解をお願いしたいなというふうに思います。それから、金額的なものでちょっと御理解を示す意味でちょっとお話をさせていただきますけれども、今回西側の取得しようとする土地単価の所持単価は坪１４万円です。これは大通りの道道の拡幅によるあそこの隣接地の買収価格でございます。したがいまして、先ほどお話しました金額との差は、最初に町長が御説明申し上げましたけれども、補償費移転費等の上積みになった金額でございます。ですから、私どもが町が買うから高く設定されているという御理解はされているようですけれども、そうではなくて素地価格そのものは道路の補償の買収価格と同じ価格でございます。あと、そこに建っている建物移転あるいはその他の補償というようなことで、そのような数字になった次第でございます。それで、再開発事業そのものは既存の市街地を再生するということになりますので、当然地価のはね返りは出てくるようなシステムの事業になっておるところでございまして、この土地代につきましても、一部国、道の補助も入って残った金額がその金額になるということでございますし、こういう事業ほかにもどんどんやっていけるのかという話も先ほどございましたけれども、いつまでもそういうことにはならないと思いますけれども、一部木野市街でも再開発事業でやらさせていただいておりますけれども、たまたまあそこの土地の場合は、旧国鉄用地の部分があったというようなこと、あるいは住宅が密集していなかったというようなことで、土地代の差額は出ておりませんけれども、更地の価格より高い価格で土地を処理させていただいていることについては、こちらも差の多少はございますけれども、そのような状況になっているところでございますので、御理解のほどをよろしくお願いいたします。

答弁　助役 藤井勉

先ほど土地代の中で、移転補償費等を加えて補助金を差し引いてという表現をさせていただきましたけれども、土地代には補助金がつかないそうでございますので、補助金は入っておりませんので、訂正させていただきます。