民間業者による中央倉庫群裏手に集合住宅を建設する問題について

答弁　町長 片山健也（町長は2025年9月まで）

ただいまのご質問にお答えいたします。まず、本町喫緊の課題である住宅不足の解消に当たり、ニセコ町総合戦略やニセコ町公営住宅等長寿命化計画にも位置づけておりますように、現在も鋭意民間の投資による住宅、賃貸アパートの整備を呼びかけております。今回のご質問は、札幌の不動産会社による賃貸住宅整備の案件について、先方とは事業の進捗の各段階において十分な意思疎通と協議を重ね、現在に至っております。今後も協議をしながら事業を進めてまいる予定でございます。また、当初に十分な議論をした後に事業を実施すべきとのご指摘ですが、この大きな投資案件を早急に実現させるためには、多くの場面で我々の都合のみならず、先方の都合も十分に加味する必要があります。事前の協議が重要であることはもちろんであり、そのように対応してきたものと考えております。一方で、本町にとっては住宅不足が深刻で、待ったなしの状況であること、また民間による住宅整備を実施いただくためには本町への投資を決断いただくタイミングも大変重要であり、機会を逸することで住宅整備が実現しないことも想定されます。こうした民間との協議にあっては、時間をかけてゆっくりとという性質のものでないこともご理解をいただきたいというようにお願い申し上げます。２番目の本町の公有財産の処分に当たっては、ニセコ町公有財産規則に基づき進められております。具体的には、同規則第３章の中、第 62 条には売り払い等の申請、第 63 条には処分契約の締結について、第５章、価格評定の中では、第 75 条から第 76 条に公有財産の価格評定に係る算定方式並びに会議等意思決定の手続を規定しております。このたびの公有財産の処分事案に当たっても、所定の手続を踏まえて公正に進めており、問題はないと考えております。ご質問にある今回の駅前集合住宅については、公募を行わず、札幌の不動産会社１社のみと話を進めてまいりました。これは、一昨年元町で進めた集合住宅２棟の建設に際し、最終的には優良な地元事業者に実施いただくことができましたが、当初公募を行った結果、各種書類の提出のみでは応募者がどのような事業者であるかを把握し切れないため、手続に時間を要するという状況にあり、その反省を踏まえ、今回は大手銀行などの紹介をいただく中で実現した案件でございます。このことにより、大手銀行からも信用されている事業者に賃貸住宅整備をいただくことができたものと考えております。３番目の売却価格については、本年２月に行った公有財産価格評定委員会議において適正に算定し、３月に正式売買をいたしました。なお、排水路については、今後人の往来が増す現地において危険回避のために町の責任として整備し、また盛り土については開発局より国道５号の残土を無償で融通いただいており、町の持ち出しを極力抑える手だてをとりましたので、土地売買価格に転嫁はしておりません。次に、４番目の駐車場用地については、集合住宅裏手、山側といいますか、でん粉倉庫の西側の土地を賃貸する方向で準備を進めているところでございます。５番目の町民の皆さんへの周知、意見交換につきましては、昨年 11 月 17 日から全町 12 会場で開催したまちづくり懇談会において情報の提供をさせていただいたほか、ニセコ町景観条例に基づき、昨年12 月 11 日に、また計画が変更になったことにより本年８月 30 日にそれぞれ住民説明会を行っております。また、議会議員の皆様には、これまでも行政報告並びに政策案件説明会の場でご説明をさせていただいてきたところでございます。以上、答弁申し上げます。どうぞよろしくお願い申し上げます。

答弁　町長 片山健也（町長は2025年9月まで）

今再質問でたくさんのご質問をいただきまして、ありがとうございます。議会への説明がされたのかということでありますが、政策案件説明会、それから行政報告含めて誠心誠意我々としてはやってきたつもりで、今三谷議員さんのお話を伺いますと、全く知らなかったようなご質問でありますので、それにつきましては本当に心外な思いでお聞きしたところであります。それから、１つ誤解があるように思いますが、予算総計主義というのは当初予算、補正予算、いわゆる予算にのったかどうかであって、当初予算に全部入れるというのは、これは単年度主義といいまして、それは 30 年も 40 年も前の世界では当初に盛って、補正は緊急の場合だけだというような認識ありましたが、今は補正も随時、当初予算と全く一緒で、３カ月に１回、定例議会が年４回あると、その中でどんどん必要があれば変えていこうという、そういうスピード感を持ってやるものでありますので、全てを当初に盛るという発想自体が今の地方自治の世界では合わないのでないかというふうに思います。予算総計主義というのは、議会に出す予算の中に全部を入れ込みなさいということでありますから、臨時会の予算も含めて、それは予算総計主義という物の考え方だということをご理解賜ればありがたいというふうに思います。それと、市街地の価格については、価格評定委員会の中で慎重に審議をして決定したものでありますので、後ほどそれについてはご説明させていただきます。あと、駐車場用地や建設場所につきましては、また担当のほうからご説明申し上げますが、反対、賛成の話し合いをやったのかということでありますが、そういった場のテーブルは設定しておりません。これは、私自身は今住宅問題は喫緊の課題ということで、いろんな場で住宅対策が大変だということを言っております。町村においては、１部屋つくるごとに 100 万円の補助を出すようなことをやりながら住宅整備を行っている。わが町でも固定資産税を 10 年間減免するということを議会の議決を経て延長させていただいている。単にアパートを建ててくださいと言って建てていただくような状況には全くありません。用地はある程度こちらで用意し、お願いしますということをしなければ建ててもらえないというような状況でありますので、町のそういう総合的な事情、そしていかににぎわい再生をするのか、そういうことも含めて中央地域の皆さんの再三にわたる住宅をふやしてほしいという要望を受けて今回整備したものでありまして、随時いろんな場で公開をし、進捗状況についても説明をさせていただいてきたものというふうに考えております。もし不足あれば、後でお願いします。価格のほうお願いします。担当のほうからご説明させていただきます。

答弁　総務課参事 佐藤寛樹（総務課参事は2017年3月まで）

私のほうから価格の決定経過についてのご説明をしたいと思います。売り払いの用地につきましては、経過から申しますと平成 26 年２月 25 日にようてい農業協同組合から中央倉庫群の敷地として取得したものでございますけれども、平成 27 年においてくぼ地に北海道開発局より無償で提供を受けた国道５号線改良工事羊蹄地区に伴う残土を搬入し、整地を行ったため、取得当時とは地形、地目が異なることから、売り払い用地を１筆の土地、地目、宅地として新たにその年度の固定資産税評価額を仮算定して、そこに基づいて算定したものでございます。それで、価格の評定につきましては、規定で立地条件等を考慮して時価によって評定するという規定になっております。それで、経過につきましては、平成 27 年 11 月 24 日、平成 28 年２月 24 日の価格評定委員会議を経て決定をしたところでございます。評定に当たっての先ほどの詳細の部分でございますけれども、時価で評定するという基準になっておりまして、近傍類地の固定資産の評価等の部分を参考にするわけですけれども、隣接する路線価の下落率等を考慮して、それから算定をします。算定に当たりましては、先ほど申しました隣接する路線価に基づき画地補正、先ほどの１筆の土地と見まして、その土地がどういう形状になっているかというのを改めて算定するということがベースになっております。それで、それに基づきまして、正面の金額、隣接する路線価の部分、それと奥行きの形、それと道路の開設の割合等々の内容を計算した中で出したものです。それに基づきまして、今回の売買価格が土地平米当たり 3,350 円という算定に基づいて総額 577 万 1,000 円で先ほどの価格評定委員会を経て契約をさせていただいたところでございます。そのように立地条件等を考慮して時価によって評定するということで、市街地の売買実例等の価格は引用しておりませんけれども、現状の立地条件、路線価という基本的なる事項をもとに算定したという経過でございますので、ご理解のほどよろしくお願いします。

答弁　企画環境課長 山本契太（企画環境課長は2020年11月まで）

企画環境課のほうでは全体的な調整のところを含めて担当しているものですから、その辺の視点からちょっとお話を申し上げたいと思います。まず、計画性がないというお話をいただいている中では、ニセコ町の自治創生総合戦略の中でも住宅がないということが喫緊だということで、民間による住宅建設ということもそこの中に記載させていただいております。それから、ニセコ町の公営住宅等の長寿命化計画においても位置づけていると。これらの計画については、住民の皆さんの意見を何度も何度も積み上げてつくった計画であるということでご承知おきいただきたいと存じます。それから、公有財産の部分で触れていたところで強調いただいたところがあろうかと思うのですが、特定事業者との癒着というお話がございました。これも先ほどの町長の答弁の中でもお話をさせていただきましたが、以前は公募したという経過もあって、今後も公募するということはあり得るかとは思うのですが、公募した経過で別のところをやった時点で事業者さんがどういう状況なのかというのはなかなか把握がしづらいということがございまして、時間もかかったということもあって、それらのところの反省を踏まえまして、今回については地元の優良な事業者さん、それから大手の銀行さんのきちっとしたご紹介のもとで紹介を受けた会社さんとやらせていただいているという前提でございまして、それについては特定業者に何か有益なことということではなくて、紹介いただいたということによる信用の大きさを、それらを信頼をしてやらせていただいて、うまく事業が実施できたというふうに考えているところでございます。それから、住民合意の部分は、先ほど町長からも申し上げましたのであれですけれども、必要な都度に応じて景観条例で規定をしております説明会等も実施をさせていただいているというところでございます。以上です。（「駐車場抜けている」の声あり）

答弁　企画環境課長 山本契太（企画環境課長は2020年11月まで）

済みません。駐車場のことについては、今の住宅ができる前から駐車場については確かに課題でございまして、駐車場の全体的なスペースという部分については今鋭意検討しているところでございまして、今後もどこかに設けていくということを今現在土地の中身を含めて精査しながら検討しているところでございます。以上です。

答弁　建設課長 黒瀧敏雄（建設課長は2017年3月まで）

三谷議員のご質問の中で合意形成の部分、私当時携わっていたので、その点について私のほうから説明したいと思います。合意形成の前に、なぜあそこに住宅が必要なのかという部分については、平成 26 年に実は運営支援委託業務というのを町のほうで発注しておりまして、そのときに駅前地区の周辺の倉庫群について、入居するスタッフも含めまして町なか居住とか、公営住宅または民間アパートの若者が定住できるような、比較的そういうアパートみたいのが欲しいということがまずまとめられているのと、それと同時にあの周辺にローコストホテルということで安く泊まれるようなホテルがあったらいいねという、取りまとめとしては一応位置づけしてございます。それとあと、合意形成の部分については、平成 27 年の 12 月 11 日に中央地区の連合会のところで開催したのと、２回目が平成 28 年の８月の 30 日に開催した２回ございます。その中でもいろいろ指摘があったのが、まずイベントがあそこで開催される場所なので、入居者にとっていろんな騒音等に発展するおそれがあるので、その点についてはきちっとオーナーから入居者に説明してほしいということで、重要事項説明書等にしっかりとうたってほしいという話がありました。それと、４階建てということで高さが11.5 メーターあるということなので、建物が高いということの指摘の中で、低く抑えられないのかという話は正直出た中であります。ただ、事業者側のほうも圧迫感を少しでもなくするということのために樹木を倉庫群とアパートの間に植樹して景観に配慮、樹木によって景観に配慮するという回答をいただいている部分と、それとあと建物がどのようになるのかという部分で、先ほども言った倉庫群のガイドラインにそぐわない部分もあるので、その辺どこまで配慮できるかという部分では、１号倉庫、２号倉庫の石づくりの倉庫の外壁に合わせたようなグレーを配色として使いたいという修景を回答としていただいております。それとあと、建物の正面に赤い、どうしても事業者さんのほうでの会社のカラーがあるということだったのですが、赤いラインについては取り外していただくという要望の中で、外すというような形で、皆さん２回開催された中では反対するという意見はなかったということで合意形成の部分の説明をさせていただきます。

答弁　町長 片山健也（町長は2025年9月まで）

大きく５点というふうに聞かせていただきました。民間住宅の計画等について詳細に、例えばこの場所にこういうふうに建てるって必要ではないかとおっしゃっておられまして、それは理想はそうだと思います。ただ、町有地がたくさんあって、今現に持っていればそういう計画も立てれるかと思いますが、町有地が今圧倒的に不足している場合については、今回もそうでありますが、いろんな土地を見ていただいて、その中でこの場所がいいという選定をいただいて、そこを町が応援するというのは普通にありますし、町が一旦取得していないと、今企業もそうでありますけれども、そもそも民間同士でやってくださいという場合については、それは別な町へ行きますというのはごく普通にある状態でありますので、三谷議員おっしゃるとおり、できるだけこれから町有地の確保も含めて議員がおっしゃるような事前のある程度の計画が立てれれば、我々もそれを目標としているところだというところでございます。それと、予算総計主義というのは、全ての予算は町でやるものについては予算に上げなさいということが予算総計主義でありまして、三谷議員おっしゃったのは当初予算主義という言い方ではないかと思います。当初３月にできるだけ当初予算に盛りなさい。それはそのとおりです。ですから、私もそうしておりますが、もうそういう時代でないと申しますのは、例えば４月、５月に課題があったと、だけれどもそれは当初予算に盛りましょうと、また１年間放られる。過去の町というのはそういうことが普通に行われていたのです。４月、５月に実際に困っている、来年の予算と。そういう先送りするようなスピード感のない自治体ではだめだということで、予算総計主義は我々もきちっと守っています。ただ、全てを当初に盛らなければならないといって全部を先送りをする、もうそういう時代ではないというふうな趣旨で申し上げたわけでありますので、誤解のないようお願い申し上げたいなというふうに思います。それから、合意形成の関係が４点目にありまして、反対も当然あると、それはそのとおりです。何かやれば反対、たくさん実はございます。そこに反対の意見が、いろんなレベルがあると思うのです。町全体に大きな影響を及ぼすものについてどうするかとか、例えば廃棄物最終処分場は２年間かかって、あれは皆さんの合意形成、どこにするとかって延々とやってきたものであります。そういった場もありますし、あるいは民間との関係で政策的に決断をしなくてはならないというものについては政治家として首長が決定をし、それを住民の皆さんにお知らせする。その責任は首長がとる。そのことによって評価を得て、いろんな物語を次に行っていくというふうに考えておりますので、例えば今後アパートを建てたい、皆さん、どうですか、いいですか、悪いですかというような考えは首長としては無責任だと思いますので、私自身はそういったものは持っておらないということであります。あと、住宅の確保については、今後とも鋭意進めたいと思っておりますし、今現在も全体で 540 名が町外から通ってきておられる。そして、今新たにアンヌプリ地区、東山地区で投資案件がある。ところが、そこに住む住宅がないというのは本当に喫緊の課題であります。住む人がここに住めなくて、よそから通っておられる。１人当たり一般的に 20 万円から 40 万円交付税で見られるというのが常でありますので、そこで住む人間が１年間にそれを掛けた数字、国勢調査で５年間その数字が動きますので、地元にどれだけ恩恵があるのかということもぜひご理解いただきたい。そして住むことによって一般的には112 万円ほど地元に経済効果があるというのは統計数字で出ております。商店振興を含め、地元の店舗であるとか、食料品店だとか、やっぱり住むことによって経済活動って生まれてきますので、その辺もぜひともご理解賜りたいなと思います。あと、住宅については現在まだ詳細は出ておりませんが、一定程度はニセコ町民が、住宅に困窮している人が入れる枠を確保するという話は現在いただいております。ただ、既にホテル等からこの数ということで依頼を受けているものもあるというふうに伺っているところであります。今後ともできるだけ多く町民の皆さんが入れるようなお願いをしてまいりたいと思っております。それから、福祉、いってみればこういったことによって効果が出ているか、あと町として利益あるのかということにつきましては、先ほど申し上げましたとおり人が住むことによって大きな経済効果、それから地方財政上の効果もあるかというふうに思います。以上、よろしくお願いをいたします。

答弁　建設課長 黒瀧敏雄（建設課長は2017年3月まで）

先ほどの質問の中で 12 月 11 日のときに事業者が来ていないということについては、確かに来ていないということをまずお知らせします。ただ、決まりの中で事業主体、建主さんが来なければならないということはないので、例えば設計事務所とか施工事業者が来て説明するということについては問題ないかなというふうに思っております。あと、周知の部分については、少し考えなければいけないなということで、いろいろその部分についてはインターネットを含めまして、うちの町のホームページのほうに開催日時等を上げたりしていきたいというふうに考えてございます。以上、よろしくお願いいたします。

答弁　建設課長 黒瀧敏雄（建設課長は2017年3月まで）

今おっしゃった条例の見直しをすぐするかということについては、今後いろいろ検討したいと思いますが、直ちに条例の見直しということはちょっと考えられないかなというふうに思ってございます。