資材高騰、金利上昇下での本町の住宅政策について

質問　2番 渡邉智大

２番、渡邉です。通告書に従いまして一般質問いたします。資材高騰、金利上昇下での本町での住宅政策について、町長にお伺いします。全国的に資材高騰や円安、人手不足などに伴う建築費の高騰や金利上昇により新築住宅が建てにくい状況となっています。一方で町内の民間賃貸住宅は空室がほとんどなく、空き家バンクに掲載されている物件も数件となっており町内に住みたくても住めない現状です。これらの現状を踏まえて本町の今後の住宅政策について伺います。１、昨年１２月施行の改正「空家等対策の推進に関する特別措置法」により「問題のある空家」の対象が拡大され「特定空家」だけではなく「管理不全空家」も固定資産税の軽減措置の対象から除外されうることとなったが、本町の「管理不全空家」への対応とその基準の町民への周知は。２、空き家バンクの登録物件数増に向けた現在の取り組みと今後の予定は。また、居住目的以外にコミュニティ施設として利用するなどの活用拡大の方針は。３、国土交通省は今年の４月より公営住宅の子育て世帯向けの改修に社会資本整備基金より半額補助することとしたが、本町での活用予定は。４、今年の４月に新設された住宅施設課の事務分掌にある「民間賃貸住宅建設支援」の具体的な内容は。５、個人の新築住宅建設に対する補助を行う考えは。以上です。

質問　2番 渡邉智大

ありがとうございます。通告書も書きましたけど訓子府町の状況として新築が建てにくくて民間の賃貸住宅の空きが少なくて空き家バンクも物件が今のところ少ないというところで、公営住宅に一部空きがある以外は住みにくいという現状で、ちょっと話がいろいろ多岐にわたるんで、ちょっとパネル用意したんですけれども、見えますか。まず、本町の持家等の割合として、令和２年、２０２０年の国勢調査としては持ち家が主に一戸建てですけど７７％、公営住宅が１４％、民間賃貸住宅が３％で、給与住宅など、そのた６％という割合になっていまして、全国平均ですと持ち家が６０%、民間賃貸住宅が３０％、公営住宅が３％というところで、持ち家と公営住宅の比率が高くて民間賃貸住宅が少ないという状況なんですけれども、ただ一方で国土交通省で毎年行っている土地問題に関する国民意識調査では、土地・建物、両方所有したいという考える人の割合が年々減少していて、２０１９年度、令和元年度の調査では、土地・建物、両方所有したいって人が７３.５％いたんですけれども、令和４年度の調査では６５.５％にまで低下していて、特に３９歳以下に絞ると５２%まで低くなるという現状があって、やっぱり地価が値上がり続けた時代ですと不動産を持つことで社会保障になる面もあったりして、皆さん持ちたがってたところから地価の下落だったり維持管理コストの問題がある中で、不動産を所有しないという選択する人も増えているというところ。そんな中で、訓子府町みたいに過疎地ではどうしてもその分一戸建てのストックが今度余っていて空き家になってしまうというところで、小項目一つ目の質問のところなんですけれども、今回、管理不全空家が区分ができたことについて知らない人もおそらく多くいらっしゃると思うんですけれども、一応本町としては特段今のところすぐに何かをというところではないということですけれども、回答にもありましたけれども、固定資産税の通知のときにいろいろ空き家バンクのことだったり紹介してるかと思うんですけれども、そういったところとはまた別に一昨年ですね、一昨年も空き家に関する調査されてると思います。その中で特定空家や管理不全空家になってしまうんじゃないかという危険な住宅はある程度おさえているかと思うんですけれども、そういったところに個別に通知だったり、あと除却の制度についての案内をお知らせするというような個別案内等は今のところ行っているのか教えてください。

質問　2番 渡邉智大

個別に周知してないってことですけど、なかなかこういったところ知らない方も多いと思いますし、補助の金額も１００万円まで上げたというところもあるので、よりちゃんと危険な空き家になる前の措置としてそういったところを広く行きわたるように、あと先ほども通告書でも書きましたけども、固定資産税の軽減措置なくなる可能性があるというところとかも踏まえて対応しなきゃいけないなと空き家の所有者に思ってもらえるような通知、周知等々を進めてもらえればなと思います。では、次に、空き家の全般に関わる部分についてですけれども、訓子府町の場合は、別荘地とかが別荘地帯があったりしたりするわけでもなく、空き家バンクも買い手がつきやすくってところで、空き家の状態について、他の町村と比べるとまだいい方なのかなとは思うんですけれども、ただ先ほどもありました新築が建っているというところでしたけれども、ちょっと僕の印象の問題ですけれども、町の中心部ってよりはちょっと穂波とか若富とかちょっと離れたところに新しい家が建ってるケースが多いなという印象で、その辺はどうしても住宅適地があんまり多くないというところがあると思うんですけれども、ただそうやってそのままにしていってしまうと、町の中心部のところに高齢者が多く住んで、それが将来的に空き家になって、虫食い的に空き家が広がる「スポンジ化」というみたいなんですけど、そういうことになってしまうと思うんで、中古住宅の市場が活性化することは非常に重要だと思うんですけれども、小項目二つ目で、現在の空き家バンクについて、物件数増に向けて、逆に売却、賃貸をする、したい方を掲載するマッチングの導入ということをおっしゃられていましたけれども、僕もたまたま調べていて、静岡の藤枝市ですね。リバース空き家バンクというのが結構大きくやっていて、その買いたい人、借りたい人の思いを掲載するという形で、空き家の中古住宅の市場を活性化させようという取り組みですけれども、実際に藤枝市のページを見てみると、居住目的だけじゃなくて、宿泊施設を作りたいであったり、カフェを開きたい、あとハンドメイド作品を制作し撮影するスペースを探しているというようないろいろなところが掲載されていて、やっぱりどうしても例えば空き家の所有者の方がうちの家は古くて浴室とかも古い造りで狭いから買いたい人なんていないんじゃないかなとかって思ってる人に対してはそういうふうに住む目的以外のそういった目的で使う人がいるというのを見ることで、ちょっと売れるかもなって思って登録につながる部分あるんじゃないかなと思います。実際に今後逆に掲載する方法を進めていくというところですけれども、参考にしてる勉強しているところとかあれば教えてもらいたいのと、実際に始める時期と考えているところを教えてもらえればと思います。

質問　2番 渡邉智大

買いたい人の顔写真までというところも検討されているってことですけれども、先ほどありましたように小清水町も始めまして、まだ始めたばっかりだと思うんですけれども、近隣でやってるところもあるので、そういったところと連携取りながら、より有効に中古住宅市場活性化するように努めてもらえればなと思います。その空き家バンクのホームページのページについてなんですけれども、売買好調でいいんですけれども、数軒しかないっていうところで、やっぱり地方というか訓子府町に住もうって考えたときに、民間の不動産会社であったり、あと訓子府町空き家バンクとかで調べてこちらのページにたどり着く方多いと思うんですけれども、ただ実際にページ開いたときに、数件しか載ってないところを見ると移住・定住に積極的じゃないんじゃないかなって思われることもあるんじゃないかなと思います。せっかく町に移住とか定住で関心持って空き家バンクのページへアクセスしてくれた人がページからそのままじゃあいいやと思って離れてしまうようなことがないように、例えば同じ空き家バンクのページ内で公営住宅の募集情報に促すようにリンクを貼ったりとか、自治体によっては民間の不動産会社のリンクを貼ったりしているようなところもあるみたいで、そういった感じの空き家バンクのページ、見た人、訪れた人が離れないように、そのまま訓子府町で住むことをどんどん検討して進めていけるようなページの充実の考え、あれば教えてもらいたいです。

質問　2番 渡邉智大

今、空き地の登録もということでおっしゃっていただきましたけれども、本当にいろいろ資材の高騰だけじゃなくて人件費も上がってる中で、建物を取り壊すのもなかなかハードルも高くなってきてる中で空き地の登録等あると先ほど言ったスポンジ化につながらないように、町の空き地がそのまますぐ家が新しい人が入ってきやすい状況にもつながると思うので、そういったところもぜひ進めてもらえればなと思います。次に、空き家の予防についてなんですけれども、都会の例なんですけれども、東京の世田谷区では、福祉と連携した取り組みとして高齢者宅訪問のときに家の今後について話し合う場を設けたりという取り組みを進めているそうで、実際に訓子府町でも今年度から始まった第９期の高齢者福祉計画の中で、第５章、計画推進における今後の取り組みの中の１、地域包括ケアシステムの基本的理念の⑤高齢者の住まいの安定的な確保の推進項目の中の一つとして「住み替えを含めた住宅関係部署との相談体制の連携を図ります」ということをうたっていると思います。前の８期のときにも同様の文言が載っているんですけれども、そちら具体的な今のところの進捗状況とあと先ほどお話したみたいに世田谷区の例みたいに空き家の予防策として、そういう独居の高齢者の方などのお宅訪問したときに空き家バンクの周知であったり住宅についての町の支援について紹介したりということができるのか教えてもらいたいです。

質問　2番 渡邉智大

空き家バンク知らない高齢者の方も多くいらっしゃると思いますし、今、先ほど積極的に登録しませんかというのはなかなかできないということでしたけれども本当に知らない方とかにはお知らせするというだけでも大事だと思うんで、こういったところ、よりもっと連携して進めていってほしいなと思います。次に、空き家のコミュニティ施設としての利用についてですけれども、今後は空き家バンクのところで用途の拡充などを進めていきたいという回答でしたけれども、実際に空き家のコミュニティ施設の利用については、国土交通省の方の空き家対策総合支援事業の中で、市町村が計画や協議会の設置などの補助条件を満たせば、空き家を地域の交流施設として活用したりですとか、移住体験の施設なんかに利用する、あとは除却についても補助を受けれるっていうところで、補助率３分の１から５分の２が国の補助で残り自治体だったり所有者の負担というところで支援メニューを整えているんですけれども、その中でその要件、いくつかあるうちの空家等対策計画については、訓子府町の場合は、策定済みですので、そのほかに協議会の設置だったり他の要件も満たしてこちらの空家対策総合支援事業の補助に乗っかっていくような考え、今のところいかがでしょうか。

質問　2番 渡邉智大

こちらの空家総合支援対策総合支援事業の中では本当に自治体主導ってだけじゃなくて、地域の人々、ＮＰＯだったり、民間の組織とかでその他交流人口を増やすための活動等に使うというところで一つ目的として掲げているのでそういったところぜひ活用していって、そういった取り組みしていきたい人の支援になっていけるようにしてもらえればなと、ぜひ思います。次に、ごめんなさい、パネル全然使ってなかったですけれども、次にこっちですね、今空き家の方終わって、次、公営住宅の小項目三つ目の方ですけれども、公営住宅、築年数経ってるものが中心に今んとこ空きが随時募集で１０件ほどあるっていう状況だと思いますけれども、先ほどもあった社会資本整備基金からの子育て世帯向けの改修のところについては慎重にというところでしたけれども、直接この補助のところは回答のとおりでそうだと思うんですけれども、公営住宅の整備の手法については、こういった補助金以外にも実際に長野県の辰野町というところでは、地域おこし協力隊が空き家バンク、地域おこし協力隊として辰野町の空き家バンクに関わった方が、その後、辰野町で起業して、町の公営住宅を借り上げて改修して入居者と転貸借契約を結ぶという形の事業を進めたりしています。訓子府町でもこの前、協力隊の募集に関してはちょっと新しく、応募なかった部分については仕切り直しというところになったと思うんですけれども、元々あったところには空き家リノベーション担当者というのが募集していたかと思います。その空き家リノベーション担当者ってのは、この辰野町のような、実際にその町の公営住宅を改修して新しい入居者を呼ぶっていうようなそういったところを想定していたものなのか、ちょっと教えてもらいたいです。

質問　2番 渡邉智大

そういった想定だったということですけれども、どうしても実際その募集要項を見た中で、そういったその３年後にいくつか、何個か、全国でもある事例のようにそういった起業に進んでいくっていうちょっとビジョンがなかなかあの募集要項の中から見えなかったので、今後、今見直しの検討中というところでしたけれども、ぜひともそういった実際の事例も紹介しながら、こういったこのリノベーションのスキル持ってる人がそういったところを通じて今後町内での起業につなげていけるっていうところ、分かるような、ぜひ募集要項を今後整えてもらいたいなと思います。実際にその辰野町の事例ですと、その実際にその起業されてグッドフッドという会社立ち上げられた方は元々不動産デベロッパーとして勤務していた方ということで、不動産分野の専門家だったわけで、なかなか本当にそういった狙いどおりの人が今後来てくれるかっていうのはなかなか分からないところでは思うんですけれども、そういった方もし来てもらえればもちろんありがたいんですけれども、なかなかそううまく来てくれるとも限らないので、実際には町内でも建物の改修ができる業者というのはいくつもあると思うんですけれども、そういったこういった事業、協力隊に頼らずとも、こういった事業自体を町内で回していくことができると思うので、町内でも改修できる業者はいくつもあると思うので、そういったところと連携して、こういった公営住宅の利用、用途拡大だったりとかリノベーションの方を進めていく考えというのはいかがでしょうか。

質問　2番 渡邉智大

なかなか町内のところでも難しいかもしれないというところでしたけど、そういった取り組み方を町も考えているというところで、そういうオープンな姿勢っていうのはぜひとも町内のいろんなところで業者さんに分かる形で示してもらえればなと思います。次に、こっちの民間賃貸住宅の支援の方に話が行くんですけれども、建築費の高騰等で需要があることは認識しつつもなかなか難しいんじゃないかっていうところの回答でしたけれども、実際の需要として令和元年度に行ったコミュニティ団地整備需要調査の中では、６５歳以上の方の町内の住み替え希望としてサービスのある施設というのが圧倒的な一番になっていました。今後、民間賃貸住宅、ちょっと事業として難しいというところでしたけれども、もし今後支援を考えていく中で、こういった住宅を建てたい等、こういった住宅を整備したいという考え方をちょっと教えていただきたくて、先ほど言ったコミュニティ団地の調査ではサービスのある施設を求める声が大きいというところで、やっぱり民間賃貸住宅というと、若い人が家を買う前に一時的に住んで、その後、家建てるというふうに考える人が実際多いとは思うんですけれども一番冒頭のところでも言ったとおり持家の志向っていうのがだんだん減っていっている現状がある中で、例えば高齢者向けの民間賃貸住宅であったりというのを整備していくと、本当に入院とか施設入所とかってなってから一戸建てが空き家として空き家バンクにのったりとか、中古住宅市場に出るんではなくて、ある程度元気なうちにそういった民間の賃貸住宅の方に人が流れていってそれでちゃんと管理が行き届いた状態の綺麗な一戸建てが中古住宅の市場の方に流れていくっていうような循環も作れるんじゃないかなとは思います。ちょっと回答ではちょっと厳しい状況というところでしたけれども、もし町長としてそういったところ、民間賃貸住宅建設支援というところ、最初に住宅施設課の事務分掌においたときの狙い等もしあれば教えてもらいたいです。

質問　2番 渡邉智大

家賃の、家賃も高騰してくるっていうところで、ただ本当に建てるのも高いですし、解体するのも高いっていうところで、実際に多分おそらく通勤者に調査したのとかというのは、多分、令和元年のコミュニティの同じ時期じゃないかなとは思うんですけれども、本当にそのときとは消費者としての考え方も違いますし、あと特に高齢者向けであったりするとやっぱり住宅が子や孫の世代にとって負債の負の負動産として残ってしまうことを懸念する人も多くいらっしゃると思うので、その辺り本当に家賃高いのは本当なんですけれども、その辺り、そのまま無理にというか、家住み続けてというところがトータルとして金額的にどうなのか、家賃と比べてどうなのかみたいなところっていうのはちょっと調べて周知していくということも一つ手かなと思うので、ちょっと今回は１回、民間賃貸住宅の建設についてはちょっともう１回検討し直すというところですけれども、本当はさまざまな観点で、本当に先ほど言いましたが、消費者の考え方も何でも上がっている中で変わってきてはいると思うので、そういったところ、またもう一度いろいろ調査した上で進めていってもらえたらなと思います。最後が、この個人の新築住宅の方で、町としては今後も工事費１.５倍になる中で既存の住宅の有効活用を進めてというところでしたけれども、ちょっと実際僕も通告書を書くと何か最後に書いてると、新築住宅の補助をやってくれというふうな雰囲気は出てたかと思うんですけれども、個人的な意見としては、本当に訓子府町の場合は、住宅の適地として分譲されているような場所がたくさんあったりするわけではないので、本当に今ある中古住宅をぜひもっともっと活用する方向に政策のリソースを割いてもらえればなと個人的には思っていたところで、それでそんな中で一応今回質問する中で、あとオホーツク管内で半数以上が１戸当たり１００万から３００万円の補助ということでしたけれども、本当にさっき言ったみたいに１.５倍の工事費になる中で、全然それじゃあ吸収できないような建築費の高騰なので、変な話、焼け石に水というか、ちょっとした金額で、こういった補助するよりはもっともっと既存の住宅の方にリソースを割いてもらえればなと思うんですけれども、その中で今回質問するに当たって、いろいろちょっと単純には比較できないんですけども、海外の空き家対策の事例とかも調べさせてもらいまして、例えばアメリカではランドバンクっていう組織が公的な支援を受けながらアメリカ全土各地にあるみたいで、そういうランドバンクが半公共、半民間みたいな組織として、地域の空き家だったり空き地だったりというところを買い取ったり借りたりして、リフォームして、また売り出すというようなところで、かなり重要な地域の住宅に関して重要な役割を担っていたり、あとドイツでは、地域によってですけども、州法で、住宅の最低限の設備の要件なんか設けていたりして、その要件を満たせなくなるような状態になっていくと、居住不適格ってなって実際に住民が退去させられたりというところもあったりして、本当に日本ですとやっぱり所有者としては一義的に個人っていうところで、なかなか踏み込んだところって昔からなかなかなかったと思うんですけれども、もちろん法律の前提であったり、自然災害の状況だったりって全然違うんで、単純な比較はできないんですけれども、本当住環境を整備するっていうところに関して本当に行政として結構踏み込むんだなっていうのは見ていて勉強させてもらったところで、訓子府町でもそういう組織とか条例というのはもちろん作れないですけれども、でも町としてやっぱり狙いをもって住宅を、人がどういうところに住むかっていうところを誘導していく政策というのは本当にビジョンを持って進めないといけないなとは思うんですけれども、先ほども町長からいろいろ民間賃貸住宅についてはお話もらいましたけれども住宅政策全般通して、町長の狙いとか思いとか目標をちょっと聞かせてもらえたらなと思うんですが、お願いします。

質問　2番 渡邉智大

先ほども町長の中でも、町の範囲広げたくないという、広げずに活用していきたいというところで、今のところも本当にその成果として空き家バンクの制度というのは本当に好調で、一時は空き家バンクの好調のおかげで働く世代の転入増だったり、社会増だった時期もあったかと思うので、ぜひとも町の、本当さっき言ったスポンジ化として、ポツポツ空き家があって本当に両隣空き家ですみたいなことにならないように、本当に今あるものをまずうまく活用して、まちの範囲広げずにというところで進めていってもらえたらなと思います。以上で私の質問を終わります。