床潭地区の町有地売り払いの価格について

質問　金橋

第３回定例会の一般質問に当たり、通告してあります質問事項についてお伺いいたします。１、床潭地区の町有地売り払いの価格について。（１）今年度の床潭地区の宅地、雑種地価格について教えていただきたい。（２）この地区の土地売り払い価格の推移を教えていただきたい。（３）売り払いに伴い、現地の漁業者に聞き取り調査等を行っているか。（４）この価格は現状において適正と考えているか。以上であります。

質問　金橋

現状についてというか、今の床潭地区のそのことについて、大変、苦労しているなというのはよく分かります。かつて、私もそういう立場にありましたので、私なりに、やはりこれをこの一般質問で出したということは、現状のままで借りているだとか、買いたいとかという、そういうような人もいるわけなので、それで今の状況はどうなのかなということで、まず第１点目の宅地、雑種地価格についてどういうふうになっているのだろうかということで、（１）の部分はちょっとお聞きしました。その次に、売り払い価格の推移についてというのは、私もかつてそういう立場にあったので、自分なりに調べて、それでちょっとすり合わせをしたいなということがあったので、（２）は出しました。それと、売り払いに伴い現地の漁業者に聞き取り調査を行っているかという部分で、私もちょっと何人かの人からそういうことを聞いていますので、町のほうではどうなのかなというふうに、ちょっとそれと聞いてみたいなと思いました。最終的に（４）のこの価格は現状において適正と考えているかという部分は、そういう、例えば町有地の売り払いの事例があるとしたら、そのことについて今後どういうふうに下落していますから、どの辺で考えていて、その地域にあって適正価格を今の時点で決めておかないと、今後、私はもう61ですけれども、大体その辺の年代の人たちはもう次の息子さんにどうしようかと、長々と営々と過去の床潭の借地の分から来ているわけなので、後継者の方にきちんとした形で残したいのであれば、その方法を探らなければいけないのではないのかなというふうに思ったので、この質問をいたしました。それで、私なりにちょっと調べてみました。それで、北海道厚岸郡厚岸町の全体です、平均の土地価格は平方メートル当たり１万円、2012年から2013年にかけてはマイナス1.96％下落であります。それで、全国的な地価のランキング、1,732市町村のうちの1,475位です。上昇ランキングは1,731市町村のうちの672位です。ということは、地価のランキングが1,732市町村のうちの1,475位ということは、はっきり言って地域として日本の中で末端のほうの高くない地域だということで、上昇ランキングが1,731市町村のうち672ということは、地価の変動はそんなにないということになります。そういうふうなことで、いろいろと自分なりの資料としても調べてみました。それで、一番近い、床潭に近い、一番近い厚岸郡厚岸町奔渡６丁目47番地のこれについては、平方メートル当たり4,700円です。やはり、それをずっと調べていって、例えば奔渡６丁目と床潭というと距離的にありますから、それをベースにしてある程度、価格の算定をしていけるものかどうなのかなというふうになるのですが、私もどちらかというと素人ではないので、このことについて担当者とちょっと話してみて、どんなものでしょうねというふうに相談をしたら、そういうことはすり合わせをするということで可能でしょうか、建設課長、どうでしょう。

質問　金橋

これは、宅地の分、宅地というか、そういう分になっていろいろと私が言っているのは、要するに地域によって、類似地域というのがあって、大体その干場があるとか、海産干場ですね、それがある地域と床潭のほうと、例えば距離的な要因だとか、東西南北の日当たりがいいとか、そういうものを含めてそれを参考にして、類似地域として類似地域の格差を算定して、その上で床潭に当てはめて、それで価格を出していくということなのです。そして、バブルのときからずっと落ちたと言いますけれども、確かにそれはそのとおりです。平成元年が厚岸町の地価の過去の推移ということで、自分なりの資料です。平成元年です、総平均、厚岸町の公示地価、基準値の総平均です。全部で平均すると４万5,000円です、平成元年です。それが、平成25年、これも総平均、要するに公示地価と基準値からの総平均なのですけれども、そうするとこれが先ほど言ったように１万円なのです。25年の間にこれだけ価格が落ちているということなのです。そして、私も大体、新聞とか地価公示いろいろと見ていると、大体、住の江あたりでも200円かそのぐらいで落ちているような感じになるのです。それ以上落ち続けて、本当に厚岸町の地価、本当に何百円になるのかといったら、そういうこともならないと思うので、これは厚岸町全体のデータとしてなっています。それと、厚岸町の土地取引、これもちょっと私の出した分のデータなのですけれども、その中で、ちょっと抜粋です。土地価格の相場は、国土交通省の公表による地価公示価格、北海道庁の発表による地価調査価格、国税庁の公表による路線価、国土交通省により四半期ごとに発表される不動産取引価格が参考になります。これらの数値は、現実の物件の取り引きの際の実勢調査とはやや異なることがありますのでご理解くださいとは書いていますけれども、これが大体、ベースになっていきます。それと、先ほど課長が言われたとおり、これも抜粋になります。実際に、北海道厚岸郡厚岸町の土地の売却、土地の購入、住宅の購入、住宅ローンによる借り入れ、不動産取引、不動産投資、土地を運用する際には不動産屋さんですね、要するに不動産屋さん、不動産鑑定士、司法書士、行政書士、マンション管理士、土地家屋調査士、宅地建物取引主任者など、専門家に依頼し、査定、見積をとるのが通例ですというふうになっています。ですから、鑑定士さんに聞いたり、実際に取り引きしている部分のそれをベースにするのがそうだというふうには思います。ですから、今、買うというふうになると、確かに床潭は事例が少ないです。本当に少ないんですよ。ずっと昔に昭和年代に床潭の前浜道路やるときには、平米単価がたしか6,060円ぐらいだと思うのですけれども、それは高いのですね。それと比較して、今言ったように価格が落ちると、ましてやその海産干場が落ちるというのをいろいろと考えた場合に、例えば売るとして、不動産鑑定士さんに頼んでやるのか、あるいは個人売買でやったのを参考にするのか、それともさっき言った聞き取り調査によってこのぐらいの価格でどうなのかというのだとか、いろいろな要素があるから、確かにこの町長さんの言われた答弁のように難しいです。ただ安くすればいいというものでもないし、根拠がないとどうしようもないというのが確かななのです。ただ、後継者のために土地を借りている場合もそうですし、これから先、きちんと土地を残すということで、買うときに、それではどうするのですかというふうになりますから、今ここでやっておかないと、またちょっと分からなくなると思います。それで、先ほどの雑種地の価格についてなのですけれども、確かに自分ちょっと調べた部分でいくと、この国税庁のほうで雑種地の評価というのがちょっと出ていたのです。雑種地の価格は原則として、その雑種地と状況が類似する付近の土地について、これは国税庁のですから、この通達の定めるところにより評価した１平方メートル当たりの価格をもととし、その土地とその雑種との位置、形状等の条件の差を考慮して評価した価格に、その雑種地の地籍を乗じて計算した金額によって評価すると。ただし、その雑種地の固定資産税評価額に現況の類似する地域ごとに、その地域にある雑種地の売買実例価格、精通者意見価格等をもととして、国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価することができるものとし、その倍率が定められている地域にある雑種地の評価は、その雑種地の固定資産税の評価額にその倍率を乗じて計算した金額によって評価するというふうに、これなっています。確かに複雑だと思います、雑種地は。宅地じゃないですから。ほかにどこかないかなと思って探しました。そうすると、柏市、ここはちゃんと評価の仕方という分で出ていて、農地、山林の場合と同様に売買実例価格や付近の土地の評価額に基づく方法により評価します、ほかにも同じように新潟市でも同じように書いてあって、これと全く、恐らく役所同士ですから、同じようなことを見てやっていると思います。ここも、宅地、農地、山林の場合と同様に売買実例価格や付近の土地の評価額に基づく等の方法により評価しますと。だから、これは出し方は難しいと思います。難しいから、どうしようもないからいろいろな条件があって、例えば宅地と違って落とすならどこまで落とせるか、それも根拠があって落とせるかというような話で、それで出していると思います。ですから、全国の市町村、その価格、例えばその貸す、売るとしたら、苦労しているのは本当にそれ分かるのですよ。ただ、今ここでやっておかないと、地域の漁業者の方に海産干場売る、貸すというふうになったら、やはり根拠となる、そういうものがないとしたらちょっと困るので、ここのところでちょっと一つ頑張って評価なり、きちんとやってもらって、やってもらえないでしょうか。

質問　金橋

それでは、雑種価格については、要するに海産干場ですけれども、それについては難しいと思うのですが、できるだけいろいろな等というのは、何かいろいろと含みがあると思うのですけれども、例えば海産干場を維持するのに雑草を駆除するとか、あるいは砂利引き直しをしてきちんと整備するとか、それをやっている分も等ということ です か ら 、考 慮 し て、 や はり そ れ なり の こ とを 維 持 管理 す るの に 考 えて い る こと をちょっと考慮していただいて、価格にどのように具体的に根拠があるように反映していくだとか、考えられるのであれば、それもちょっと考えいただくとか、それは実際に例えば土を入れた、砂利を入れた、そういう部分の入れたものが土地の売買価格から引き去るというのも、それは実際にやっている話なのです、いろいろね。例えば、建物付いていたら、話は別ですけれども、宅地の分で建物が建っていたら、その建物を壊して全部きれいに更地にするのに、その分を引いてどうするとか、それは余分な話ですけれどもあったりしますから、やはり市街地では路線価方式でよく釧路市とか、そういう専門家の分でもすぐ路線価、路線価というのですけれども、こういう地方になってくると、その路線価は余り当てにならないとか、それであれば実際に取り引きした人のそのものをベースにして、類似地域といったら海産干場がある地域をそれでは距離的に車で行って何分かかって、どれだけ落差があるのかというのを含めて考えた上で落ちるのであれば、市街地に近い海産干場より落ちるのであれば、それを落としてどうやって評価するとかという部分も出てくると思います。それと、言っておきたいのは、やはりそうなると時間かかります。十分分かります、時間はかかります。二、三カ月のものではできません。ですから、それはじっくり時間をかけて、今、床潭の方にも貸していると思います、貸している海産干場があると思います。ですから、そういうものをじっくり考えて、できれば宅地評価の部分でいくと事例値を元にした標準値を出して、基準方式とかいろいろとありますけれども、その辺を考慮いただいて、考えていってほしいなと思いますけれども、そのことについてはどのようにお考えか、ちょっとお聞かせください。

質問　金橋

そのことについては配慮していただけるのであれば、それは別にして、次に、貸している土地があると思うのです。町有地の床潭地区、今回はほかに広めませんから、ここ床潭地区だけです。これについて、今、払っている納期限というのが９月の末日でなかったかなと思うのですけれども、その辺はどうだったでしょうか、ちょっと聞きたいと思います。

質問　金橋

実際に昆布が終わって、それでお金が入ってきて、それから賃貸料、土地の賃貸料を払うというふうになると、ちょっと時間的にかかってしまうものですから、９月末日というふうになると、まだちょっと大変だなということもちょっと聞いているものですから、できればもうちょっと全部、昆布が終わってからお金が入ってきて、支払えるような時期に延ばしてもらいたいというようなことも聞いていたものですから、その辺のところをちょっと配慮していただけるのかなということで、もう一度答えていただきたいのですが。

質問　金橋

そのことについては分かりました。よろしくお願いしたいと思います。次に、後継者のために、その海産干場を買うとしたら、今すぐお金がないと、どうしようというふうなった場合に、そのことで価格については最初、いろいろとお話をしたので、それは別にして、分割払い、それは可能なのだろうかというので、これもちょっといろいろと市町村有地の売り払いに関する部分でちょっと調べたのですけれども、はっきり言ってそういうその分割払いというのは結構厳しい部分がありました。最初に、10％ぐらい納めておいて、その後に支払うという、２回ぐらいの分割払いというのはあって、その後は30日以内に残金をお願いしますねというようなことと、ほか調べたらそれがその最初に10％納めて、60日以内に納めてくださいねというのがあるのです。私もちょっと時間がなくて、その根拠になる日にちだとかというのをどうしてそうなのかというのを調べ切れませんでした。それを調べた上でこうやって話そうと思ったのですけれども、ただそういう事例というのはたった二つしか調べられなくて、もうちょっと時間があったら何とかその漁業者のためにその辺のところ分割だとか、どの辺までなるのかなというふうに調べて、これについては私も調べ切れなかったので、何分割でどうこうという具体的なことを話すことができないので、それは例えば分割、どの程度までというのは検討課題として、検討する課題として建設課のほうでちょっと調べてどうなのかなということを考えていただきたいのですが、それは可能でしょうか。

質問　金橋

分かりました。最後になります。もう一度、繰り返しになりますけれども、これの今、ずっといろいろと話しましたけれども、価格についてはっきりすることと、それから貸し付けしている部分のそれについて、そういう価格がはっきりしたらできるだけ漁業者の方に配慮していただきたいということ、それと今後、後継者だとか、そういうような方がいて、その親が土地を買って、次につなげたいというような、そういうようなことがありましたらぜひ配慮してあげていただきたいと思います。最後になりますけれども、大変、申し訳ないですが町長さんの意見を伺って、それで終わりたいと思います。よろしくお願いします。